Kündigung der Hausverwaltung


Die Mehrheit der Wohnungseigentümer/Innen kann den Hausverwalter/die Hausverwalterin kündigen. Viele Wohnungseigentümer/Innen glauben, dass dies mit der Übersendung eines Kündigungsschreiben abgetan ist. Aber dies ist ein Irrglaube. Auch die Wohnungseigentümer/Innen müssen bei der Kündigung einige „Spielregeln“ einhalten.

Zunächst müssen die Wohnungseigentümer/Innen eine Mehrheit gerechnet nach den im Grundbuch ersichtlichen Nutzwertanteilen zusammenbringen, was bei vielen Objekten gar nicht so einfach ist. In vielen Fällen erfolgt dies durch eine Abstimmung bzw. Beschlussfassung. Wir raten aber den Wohnungseigentümern/Innen, die eine solche Kündigung machen möchten, immer eine Abstimmung in Form eines Umlaufbeschlusses durchzuführen.

Dabei werden an alle Wohnungseigentümer/Innen Stimmzettel versandt. Wichtig ist bei diesen Stimmzetteln aber, dass dem/der Wohnungseigentümer/in die Möglichkeiten mit ja oder mit nein zu stimmen gegeben ist. Außerdem muss am Stimmzettel auch ein Rückgabetermin angeführt werden, bis wann diese zurückzuschicken sind. Danach beginnt für den Einsammler die Zeit der Auswertung. Sobald er alle erhaltenen Stimmzettel ausgewertet hat, muss man wieder allen Wohnungseigentümer/Innen das Ergebnis der Abstimmung (= der Beschluss der Wohnungseigentümer/Innen) zukommen lassen. Dies erfolgt einerseits zur Anschlag am schwarzen Brett im Haus selbst und andererseits wieder durch Zusendung an alle Wohnungseigentümer/Innen. Aber auch hier muss man genau sein. Wichtig ist, dass am Abstimmungsergebnis der Tag an dem die Rechtsmittelfrist zu laufen beginnt und wann diese endet angeführt wird. Weiters muss dem Abstimmungsergebnis eine Rechtsbelehrung angeschlossen werden, aus der die Wohnungseigentümer/Innen entnehmen können, was sie für den Fall, dass sie mit dem Ergebnis nicht einverstanden sind, unternehmen können. So kann jeder/jede Wohnungseigentümer/In innerhalb eines Monats ab Anschlag des Beschlusses beim zuständigen Gericht einen Antrag einbringen, mit der Feststellung, dass der Beschluss wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit als rechtsunwirksam anzusehen ist. Wird kein solcher Antrag eingebracht, kann dem Hausverwalter/der Hausverwalterin das Kündigungsschreiben übermittelt werden, wobei aber auch hier gesetzliche Frist eingehalten werden müssen.
 
Aber auch ein/eine einzelner Wohnungseigentümer/In kann einen Verwaltervertrag durch Antrag bei Gericht auflösen und zwar dann, wenn er/sie dem Verwalter/der Verwalterin eine grobe Verletzung seiner Pflichten nachweisen kann. Der einzubringende Antrag muss gegen den Verwalter und alle anderen Wohnungseigentümer/Innen eingebracht werden. Als grobe Pflichtverletzungen wurden unter anderem die Unterlassung der Abrechnung bzw. erheblich verspätete Rechnungslegung, die verspätete und wegen ihrer Unzulänglichkeit praktisch unüberprüfbare Jahresabrechnungen, fehlende oder falsche Informationen oder Begünstigung einzelner Miteigentümer/Innen zum Schaden anderer.