OGH-Urteil urteilt erneut zu den Lagezuschlägen

(c) Gerhard Peischl

In einem neuen Urteil des OGH (5 Ob 158/18y) bestätigte das Höchstgericht seine von Immobilienlobbys und des ihnen zuzurechnenden Teils der Lehre massiv kritisierte Judikaturlinie und folgte damit im Wesentlichen der Argumentation von M. Schinnagl.

Ein Lagezuschlag ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Immobilie eine überdurchschnittliche Wohnumgebung aufweist. Ist dies nicht der Fall, spielen die Grundkosten keine Rolle.

Aus der Entscheidung ist Nachstehendes abzuleiten:

  • Ziel des Richtwertsystems ist Auswüchsen der Mietzinsentwicklung taugliche Begrenzungen entgegenzusetzen. Dies ist bei der Auslegung des Richtwertgesetzes und der Regelungen über den Richtwertmietzins immer zu beachten.
  • Die für die Verrechnung eines Lagezuschlages notwendige Überdurchschnittlichkeit einer Lage (Wohnumgebung) ist nicht aus einem Grundkostenvergleich abzuleiten.
  • Die Höhe der Grundkosten spiegelt nicht stets die Qualität der Lage iSd Verständnisses des Mietrechtsgesetzgebers wieder.
  • Vielmehr sind jene Lagestandortfaktoren maßgeblich, die die Lage für die Wohnungssuchenden bzw die Mieter oder die Anbieter positiv beeinflussen. Das sind bspw die soziale, gastronomische und kulturelle Infrastruktur in unmittelbarer Umgehung, Fußweg von ca 400 bis 500m zu öffentlichen Verkehr (bei einer Wohnung im 15. Bezirk), Freizeitseinrichtungen, benützbare Grünflächen, etc.
  • Bei der Beurteilung der Qualität einer Wohnumgebung ist immer eine Gesamtschau und Gewichtung der einzelnen Lagecharakteristika nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls geboten.
  • In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Für den 15. Gemeindebezirk sind die Vergleichsgebiete die innerstädtischen Gebiete mit einer mittleren oder dichten mehrgeschossigen Bebauung.

Oft ein Problem – Mietvertrag Zweiobjekthaus!

Einer der aktuellen Initiativanträge des Parlaments hat auch die Rücknahme der MRG-Vollausnahme von Zweiobjekthäusern zum Thema. Leider verursacht diese seit 2002 bestehende Vollausnahme nach wie vor erhebliche Probleme. Aufgrund von § 1 Abs. 2 Z 5 MRG unterliegen Häuser mit nur ein oder zwei selbständig vermietbaren Mietgegenständen (egal ob Wohnung oder Geschäftslokal, nachträglich errichtete Dachbodenausbauten werden nicht mitgezählt) bei einem Neuabschluss ab 1.1.2002 nicht dem MRG.

In der Praxis gibt es nach wie vor etliche Probleme mit derartigen Verträgen. Ein großes Problem ist der fehlende gesetzliche Kündigungsschutz. Hat man daher nicht darauf geachtet diesen über den Mietvertrag herzustellen, dann droht entsprechend dem Vertrag eine Kündigung, die anders als im MRG nicht begründet sein muss. Das macht manchmal dann auch jede weitere Rechtsdurchsetzung unmöglich wenn jedes Anliegen des Mieters/der Mieterin mit einer Kündigungsdrohung beantwortet wird.

Ein weiteres Problem ist, die Nichtanwendung des gesetzlichen Kündigungsrechtes des Wohungsmieters/mieterin bei Befristungen (§ 29 Abs. 2 MRG). Hat man daher auf eine Kündigungsbestimmung mieterseitig vergessen ist man die gesamte Dauer an den Vertrag gebunden.

Auch gibt es beim Eigentümerwechsel ein Kündigungsrecht des neuen Eigentümers. Anders als im MRG muss daher z. B. ein Käufer/eine Käuferin den Mietvertrag nicht übernehmen.

Da viele Vermieter/Innen dieser Objekte nicht dem Konsumentenschutzgesetz unterliegen (weil sie nicht mehr als fünf Objekte vermieten) und das MRG nicht anwendbar ist, werden auch nur sehr wenige Vertragsklauseln gesetzlich korrigiert werden. Es gelten daher wegen dessen Nichtanwendung z. B. nicht die MRG-Regeln über Mietzinshöhe, Betriebskosten, Instandhaltung, Kaution, Befristung, Investitionsablösen, Kündigung und verbotene Ablösen. Bei derartigen Mietverträgen ist daher eine erhöhte Vorsicht angebracht und man sollte sich diese vorher prüfen lassen, zumal immer wieder festgestellt werden muss, dass hier immer wieder auch veraltete oder ungeeignete Formulare verwendet werden.