Muss ein/e Mieter/in eine Kaution an den/die Vermieter/in leisten?

Es gibt zwar keine gesetzliche Verpflichtung, dass der/die Mieter/in eine Kaution zu leisten hat, jedoch kann dies vertraglich vereinbart werden. Die meisten Mietverträge sehen vor, dass eine Kaution zu hinterlegen ist.

Wozu dient die Kaution?

Die Kaution dient zur Sicherstellung von Mietzinszahlungen oder zur Behebung von Beschädigungen am Mietobjekt. Wenn der/die Mieter/in z. B. den Mietzins nicht bezahlt oder Schäden am Mietobjekt verursacht hat, darf der/die Vermieter/in die Kaution zurückbehalten.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Grundsätzlich ist die Höhe der Kaution Vereinbarungssache. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten (Nettomietzins plus Betriebskosten plus Umsatzsteuer). Es wären sogar bis zu sechs Bruttomonatsmieten zulässig.

Muss die Kaution vom/von der Vermieter/in besonders angelegt werden?

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) sieht § 16b MRG zwingend vor, dass der/die Vermieter/in die Kaution zu veranlagen hat. Weiters muss die Veranlagung eine gleich gute Verzinsung wie ein Sparbuch und eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des/der Vermieters/Vermieterin vorsehen, sodass im Insolvenzfall des/der Vermieters/Vermieterin eine Absonderung der Kaution möglich ist. Der/die Mieter/in hat das Recht, dass der/die Vermieter/in ihn/sie über die Veranlagung der Kaution schriftlich informiert.

In welcher Form ist die Kaution zu leisten?

Wie die Kaution zu bezahlen ist, kann frei vereinbart werden. Häufig sind Barkautionen, übergebene Sparbücher oder Bankgarantien. Wichtig bei Barkautionen ist, dass der/die Mieter/in eine Bestätigung erhält, dass er/sie dem/der Vermieter/in das Geld übergeben hat. Denn der/die Mieter/in muss beweisen können, dass eine Kaution übergeben wurde und in welcher Höhe.

Wann muss die Kaution an den/die Mieter/in zurückbezahlt werden?

Grundsätzlich ist die Kaution gemäß §16b MRG unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung zurückzubezahlen, wenn keine offenen berechtigten Forderungen vorliegen. Falls der/die Vermieter/in einen Teil oder die ganze Kaution einbehält, muss er/sie dies dem/der Mieter/in mitteilen und in angemessener Frist eine Kautionsabrechnung stellen.

In welchem Zustand muss die Wohnung an den/die Vermieter/in zurückgestellt werden, damit der/die Mieter/in die Kaution zurückbekommt?

Grundsätzlich muss eine Wohnung so zurückgestellt werden, wie sie bei der Anmietung übernommen wurde – abgesehen von der normalen Abnutzung. Somit ist es einerseits von erheblicher Bedeutung, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde und wie lange die Mietdauer war.

Wie bekomme ich meine Kaution nach Mietvertragsende wieder zurück?

Dazu hier die Checkliste:

Bei der Übernahme der Wohnung:

Es ist besonders wichtig, bei der Anmietung den Zustand der Wohnung zu dokumentieren, um im Streitfall notwendige Beweise vorlegen zu können:

• Erstellen Sie schon beim Einzug eine umfangreiche Fotodokumentation vom Zustand der Wohnung. Achten Sie darauf, dass die Fotos den jeweiligen Räumen zugeordnet werden können.
• Gegebenenfalls kann gemeinsam mit dem/der Vermieter/in ein Protokoll, das den Zustand der Wohnung beim Einzug festhält, erstellt werden.
• Lesen Sie alle Zählerstände (Wasser-, Strom- oder Heizzähler) ab und dokumentieren diese z. B. mit Fotos.
• Überprüfen Sie die Funktionsfähigkeit der mitgemieteten Gegenstände, z. B. Herd, Fenster etc.
• Melden Sie allfällige versteckte Mängel, die Sie bei der Wohnungsübernahme noch nicht bemerkt haben, sofort schriftlich (per E-Mail) dem/der Vermieter/in.

Bei der Wohnungsrückgabe:

Grundsätzlich muss die Wohnung besenrein zurückgestellt werden. Auch mitvermietete Möbel oder Küchengeräte sind zu reinigen. Die mitgebrachten Möbel und Einrichtungsgegenstände müssen wieder mitgenommen werden, wenn keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Gewöhnliche oder auch normale Abnützungserscheinungen müssen jedoch vom/von der Vermieter/in akzeptiert werden. Darunter sind jene Gebrauchsspuren zu verstehen, die unvermeidlich beim Bewohnen einer Wohnung entstehen, z. B. Lichtverfärbungen am Boden, Bohrlöcher an den Wänden (Nägel und Dübel sind vom Mieter zu entfernen!) etc.

Beachten Sie daher bei der Wohnungsrückgabe Folgendes:

• Fertigen Sie wieder Fotos von der geräumten und gereinigten Wohnung und den Zählerständen an.
• Lassen Sie sich die Übergabe der Schlüssel schriftlich bestätigen bzw. machen Sie ein Foto von allen Schlüsseln, die übergeben werden.
• Es ist immer ratsam, wenn Sie bei der Wohnungsrückgabe ein/e Zeuge/Zeugin begleitet.
• Es ist üblich, dass ein Wohnungsrückgabeprotokoll geführt wird, dazu besteht jedoch keine gesetzliche Pflicht. Falls Sie es unterschreiben, passen Sie auf, dass Sie keine Schäden anerkennen oder dass Sie nicht eine Verzichtserklärung auf weitere Ansprüche (wie z. B. eine Mietzinsüberprüfung) unterschreiben. Wenn Sie sich unsicher sind, dann unterschreiben Sie nicht! Falls Sie unterschreiben, sollten Sie immer eine Kopie erhalten. Machen Sie sicherheitshalber daher immer ein Foto von dem unterschriebenen Dokument.

Und was machen, wenn der/die Vermieter/in die Kaution einbehält?

Wenn der/die Vermieter/in die Kaution grundlos nicht zurückbezahlt, kann ein Verfahren zur Kautionsrückforderung geführt werden. Die Kaution verjährt zwar erst nach 30 Jahren, doch ist eine rasche Rückforderung ratsam, da die Beweissicherheit des Wohnungszustands bei der Rückstellung mit den Jahren immer schlechter wird.

Der Mieterschutzverband berät und vertritt Sie gerne bei der Rückforderung Ihrer Kaution!