Mieterschutzverband Salzburg erstreitet im 1. Quartal 2021 € 76.000,–

Das erste Quartal 2021 hat für die Mitglieder des Mieterschutzverbandes Salzburg viele Erfolge gezeitigt.

Neben zahlreichen Erfolgen in Kautions- und Betriebskostenstreitigkeiten wurden € 41.000,– Rückerstattung an überhöhtem Mietzins erstritten sowie € 35.000,– als Ablöse ausverhandelt.

Die besorgten Mieter, Herr und Frau B. aus Salzburg, nahmen unsere Beratung in Anspruch, zumal der Vermieter den Verkauf der angemieteten Wohnung angekündigt hatte. Die Bedenken, dass die Mieter ausziehen müssten, konnten rasch ausgeräumt werden.

Im Zuge dieser Besprechung wurde von uns der Mietvertrag überprüft und der vereinbarte Mietzins als zu hoch erachtet.

Im Überprüfungsverfahren vor der Schlichtungsstelle in Salzburg konnte bereits in der ersten Verhandlung ein Vergleich geschlossen werden und haben die Mieter einen Betrag von € 12.000,-zurückerhalten. Für die verbleibende Dauer des Mietverhältnisses (ca. zwei Jahre) müssen die Mieter einen um ca. € 130,– verringerten monatlichen Hauptmietzins bezahlen.

Auch bei Frau K. aus Salzburg erschien der Mietzins weit überhöht. Der Antrag bei der Schlichtungsstelle war rasch eingebracht und konnte auch hier in kurzer Zeit die Rückzahlung eines Betrages von € 9.000,– an die Mieterin erreicht werden.

Im Fall unserer Mitglieder Herr M. und Frau S. aus Salzburg, brachten wir einen Antrag auf Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses ein. Der Fall wurde sehr rasch von der Schlichtungsstelle zum Bezirksgericht abgezogen. Dort konnte bereits in der ersten Verhandlung ein Vergleich geschlossen werden, demnach unsere Mitglieder € 20.000,-– rückerstattet erhielten.

Familie R. aus Schwarzach wohnt seit vielen Jahrzehnten in einer selbst renovierten Wohnung zu einem sehr günstigen Mietzins. Der Vermieter möchte das Haus an eine Genossenschaft verkaufen. Es soll dort ein neuer Wohnblock entstehen. Nach intensiver Unterstützung durch den Mieterschutzverband konnte zwischen den Mietvertragsparteien eine Ablöse und Übersiedlungshilfe im Betrag von € 35.000,– ausverhandelt werden. Der Vermieter hat Handschlagsqualität bewiesen und den Betrag schon an die Mieter überwiesen.

Da der Mieterschutzverband im Gegensatz zu gewissen Prozessfinanzierungsagenturen nicht prozentuell am erstrittenen Betrag beteiligt ist, verbleiben die erstrittenen Beträge bei sehr geringem Kostenaufwand bei unseren Mitgliedern.

Wir bedanken uns für Ihr Vertrauen und freuen uns mit unseren Mitgliedern!

Corona Pandemie: Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien entscheidet über offene Fragen der Mietminderung:

Nunmehr hat auch das Landesgericht, wie zuvor schon einige Bezirksgerichte ausgesprochen, dass Geschäftsraummieter/innen, die ihre Miete im ersten Lockdown infolge Schließung gemindert haben, zumeist richtig gehandelt haben.

Aus der Entscheidung:

Die Krankheit „Covid-19“ ist im Hinblick auf die zu ihrer Bekämpfung erlassenen Gesetze und Verordnungen als Seuche im Sinne des § 1104 ABGB anzusehen. Beseitigen oder beschränken die wegen der Pandemie ergriffenen legistischen Maßnahmen die Nutzungsmöglichkeit des Bestandobjektes, sind sie – auch ohne Substanzschädigung des Objektes – als Folge der Pandemie den §§ 1104f ABGB zu unterstellen. Die Preisgefahr bei einem solchen „außerordentlichen Zufall“ trägt  – wie bei „gewöhnlichen Zufällen“ gemäß § 1096 Abs 1 ABGB  – der Bestandgeber.

Die Beurteilung, ob und in welchem Umfang die Gebrauchsfähigkeit des Objektes eingeschränkt ist, richtet sich auch im Anwendungsbereich der §§ 1104f ABGB nach den Grundsätzen des § 1096 Abs 1 ABGB.

Die vollständige Entscheidung mit der Begründung kann man hier nachlesen:

https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20210217_LG00003_03900R00027_21S0000_000

Nach wie vor muss man aber immer den Einzelfall beurteilen und kann nicht generell sagen, dass jede Mietminderung in Ordnung war. Die Chancen stehen jedoch gut, dass Mieten nicht nachbezahlt werden müssen.

Mieterschutzverband OÖ hat für Mitglied € 10.983,56 erstritten!

Geduld und Ausdauer zahlt sich aus!

Herr G. kam mit dem Anliegen zu uns, die Miete seiner ehemaligen Mietwohnung überprüfen zu lassen. Diese erschien ihm zu hoch. Bei einem Nettoquadratmeterpreis von € 9,18 ohne Betriebs- und Heizkosten war sofort klar, dass ein Antrag auf Mietzinsüberprüfung zu stellen ist.

Im Verfahren vor der Mietzinsschlichtungsstelle wurde ein gesetzlich zulässiger Mietzins von € 5,71 netto festgestellt. Die Überzahlung betrug daher € 3,47 pro m² netto/Monat. Das konnten die Vermieter nicht akzeptieren, zumal bereits einmal ein Mietzinsüberprüfungsverfahren über eine im gegenständlichen Gebäude befindliche Wohnung vom Mieterschutzverband geführt wurde, und machten sie deshalb die Angelegenheit beim Bezirksgericht Linz anhängig.

Das Bezirksgericht Linz folgte der Entscheidung der Schlichtungsstelle. Die Versuche der Vermieter, die Entscheidung mit Rekurs und sogar einer Verfassungsbeschwerde zu bekämpfen, wurden von den Gerichten abgeschmettert.

Inklusive Kostenersatz und Zinsen erhielt unser Mitglied über die Mietdauer von vier Jahren einen Betrag iHv € 10.983,56 rückerstattet.

Da der Mieterschutzverband im Gegensatz zu gewissen Prozessfinanzierungsagenturen nicht prozentuell am erstrittenen Betrag beteiligt ist, sondern für die Vertretung nur ein geringer Barauslagenbetrag zu erstatten ist, verblieb nahezu der gesamte Rückzahlungsbetrag bei unserem Mitglied.

Wir freuen uns mit unserem Mitglied über diesen Erfolg!

Mieterschutzverband Oberösterreich handelt Ablöse iHv Euro 20.000,- aus!

Manchmal muss man getrennte Wege gehen

Mieterschutzverband Oberösterreich handelt Ablöse iHv Euro 20.000,- aus!

Unser Mitglied Frau P. wohnte seit mehreren Jahrzehnten in einer Wohnung in einem alten Bauernhaus in Scharnstein. Nachdem der Sohn ihres Vermieters mit seiner Lebensgefährtin das Erdgeschoss gegenständlichen Hauses bezogen hat, begannen die Streitereien und machte der Nachkomme des Vermieters stets Probleme.

In den Jahren darauf folgten mehrere Gerichtsverhandlungen und fühlte sich unser Mitglied in gegenständlichem Bestandobjekt nicht mehr wohl.

Bei einem derart zerrütteten Mietverhältnis stellt die einvernehmliche Auflösung eine sinnvolle Erledigung dar. Wir konnten für unser Mitglied eine Räumungsfrist von einem Jahr und eine Ablösesumme iHv EUR 20.000,- aushandeln. Durch diesen Vergleich war unser Mitglied sichtlich erleichtert und konnte sie nunmehr ein neues Kapitel in ihrem Leben aufschlagen.

Rückwirkende Wertanpassung im MRG-Vollanwendungsbereich

Der Vermieter unseres Mitglieds hat den Mietzins immer im Nachhinein (gemeinsam mit Legung der jährlichen Betriebskostenabrechnung) wertgesichert und für das letzte Jahr rückwirkend verlangt. Bereits aus dem Gesetzeswortlaut des § 16 Abs 9 MRG ergibt sich, dass jegliche Geltendmachung von Wertsicherung für die Vergangenheit von vornherein ausgeschlossen ist. Die Geltendmachung der Wertsicherung muss mittels Schreiben unter Angabe der ziffernmäßigen Erhöhung erfolgen und das Schreiben 14 Tage vor dem Erhöhungstermin beim Mieter einlangen. Rückwirkende Mietzinserhöhungen sind daher als verbotene Leistungen nach § 27 MRG zu qualifizieren und können zurückgefordert werden. Der Anspruch verjährt in drei Jahren.

Der Mieterschutzverband Tirol konnte für sein Mitglied außergerichtlich für die letzten drei Jahre einen Rückforderungsbetrag von € 5.000,00 erzielen.

Stundung der Mietrückstände wird bis Ende März 2021 verlängert

Justizministerin Alma Zadic kündigte heute (2.12.2020) eine Verlängerung der Stundung für Coroona-bedingte Mietrückstände an, die im Zeitraum April 2020 bis Mai 2020 entstanden sind.

Die Rückzahlungsfrist wird bis Ende März 2021 verlängert. Nach wie vor gilt, dass Mieter*innen für Mietzinsrückstände aus diesem Zeitraum bis 30. Juni 2022 zu keiner Kündigung führen.

In anderen Worten heißt das:

Vermieter*innen können Mietrückstände aus dem Zeitraum April 2020 bis Mai 2020 nicht vor April 2021 einklagen. Eine Kündigung aus diesem Grund kann nicht vor dem 30. Juni 2022 eingebracht werden.

Zudem sollen Räumungsexekutionen weiterhin „erleichtert aufgeschoben“ werden können.

Die verlängerten Regelungen gelten ausschließlich für Wohnungsmieter*innen.

Geschäftsraummieter*innen sind von diesen Regelungen (leider) weiterhin ausgenommen.

Mietverträge sollte man gut aufbewahren!

Herr Florian A. war im März 2009 in seine kleine Altbauwohnung in der Stadt Salzburg eingezogen. Er hatte zunächst einen auf 3 Jahre befristeten Vertrag abgeschlossen, der in der Folge mehrfach und jeweils schriftlich um 3 Jahre verlängert wurde. Den ursprünglichen Mietvertrag bzw. die Verlängerungen aus den Jahren 2012 und 2015 konnte er vorlegen, trotz intensiver Suche konnte er die schriftliche Verlängerungsvereinbarung aus dem Jahre 2018 aber nicht mehr auffinden. Gefunden hat er allerdings einen Mailverkehr aus dem Jahre 2018, aus dem hervorging, dass beide Vertragsteile den Mietvertrag wiederum für 3 Jahre verlängern wollten.

Der vereinbarte Hauptmietzins lag beträchtlich oberhalb des für derartige Wohnungen zulässigen Richtwertmietzinses. Bekanntlich gibt es betraglich feststehende Richtwerte für das jeweilige Bundesland mit Zu- und Abschlägen etwa für besonders günstige Lage oder das Fehlen eines Kellerraumes u.v.m.  

Ein in der Praxis sehr häufiger Abschlag kommt bei befristeten Mietverträgen zur Anwendung. In § 16 /7) MRG heißt es dazu: „Der…..höchstzulässige Hauptmietzins vermindert sich im Fall eines befristeten Hauptmietvertrages (§29 (Abs.1 Z.3) MRG)  um 25%“

Nehmen Sie an, dass für einen unbefristeten Vertrag monatlich 800.- zulässig gewesen wären, dann reduziert sich dieser auf € 600, wenn der Vertrag schriftlich befristet wurde.

Der Mieter bemerkte erst anlässlich seiner Kündigung, dass der in seinem Fall vereinbarte Hauptmietzins deutlich höher war als der gesetzlich zulässige Betrag.

Da seine schriftliche Aufforderung auf Rückzahlung der zuviel bezahlten Beträge nicht fruchtete, leitete er ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle des Magistrats ein.

Im Zuge des Verfahrens wurde ihm seitens der Schlichtungsstelle signalisiert, dass er für den Zeitraum ab März 2018 keinen Befristungsabschlag mehr geltend machen könne, weil er keine schriftliche Vertragsurkunde für diesen Zeitraum vorlegen könne.

Nach § 29 MRG sei eine Befristung nur schriftlich möglich bzw. durchsetzbar und daher würde ihm auch kein Befristungsabschlag für die Zeit ab März 2018 zugesprochen werden, weil ,er keine entsprechende Urkunde vorlegen könne.

Herr A. verglich sich schließlich auf einen Rückzahlungsbetrag von € 8.500.

Und die Moral von der Geschicht: Verliere die Verträge nicht !

OGH: Neues Urteil zu Kündigung wegen Tierhaltung

In einem neuen Urteil (2Ob134/19y), hat der OGH festgehalten, dass ein mietvertraglich vereinbarter Kündigungsgrund wegen unzulässiger Tierhaltung in der Regel nicht wirksam ist.

Der OGH verwies darauf, dass ja ohnedies eine Kündigung möglich wäre, wenn durch die Tierhaltung andere Bewohner des Hauses stärker beeinträchtigt würden (unleidliches Verhalten), oder wenn durch die Tierhaltung Schäden am Haus zu befürchten wären.

Bereits in der Vergangenheit hatte sich der OGH mit den Fragen eines Tierhaltungsverbots in Mietverträgen beschäftigt. In einer aufsehenerregenden Entscheidung aus dem Jahr 2010 hatte der OGH bereits geurteilt, dass ein generelles Haustierverbot, ohne jegliche Differenzierung, in Vertragsformblättern unwirksam ist, weil dies ja auch das Verbot von völlig unproblematischen Haltungen (Aquarium, Meerschweinchen etc) mit einschließen würde

In Deutschland, dessen Judikatur des Bundesgerichtshofes, der OGH gelegentlich übernimmt, wurde sogar ein allgemeines Verbot, Hunde oder Katzen zu halten, als unwirksam gesehen. Soweit ist der OGH in Österreich jedoch noch nicht. Über diese Frage hatte aber auch noch nicht im Einzelfall zu entscheiden.

Bild von Free-Photos auf Pixabay

Die jetzt getroffene Feststellung, dass man eine der Mietvertragsvereinbarung zuwiderlaufende  Tierhaltung jedenfalls nicht so ohne weiteres als Kündigungsgrund vereinbaren kann, ist aus Sicht von Mieterinnen und Mietern als Klarstellung zu begrüßen.

Zusammenfassend ist somit festzuhalten:
Tierhaltungsverbote, die ohne jegliche Differenzierung (Tiere, Kleintiere) vereinbart werden, haben keine Wirksamkeit.
Sollte die Differenzierung ausreichend sein, könnte eine Wirksamkeit bestehen und VermieterInnen berechtigen, eine Klage auf Unterlassung der Tierhaltung einzubringen.
Zu einer Kündigung kann das aber nur führen, (selbst wenn die Tierhaltung ausdrücklich im Mietvertrag als Kündigungsgrund vereinbart wurde!), falls erhebliche Schäden an der Substanz des Hauses oder der Wohnung zu befürchten sind oder sich andere Bewohner des Hauses aufgrund konkreter Umstädne schwerwiegend beeinträchtigt sähen, oder sonstige gewichtige Gründe vorlägen.