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OGH-Urteil urteilt erneut zu den Lagezuschlägen

(c) Gerhard Peischl

In einem neuen Urteil des OGH (5 Ob 158/18y) bestätigte das Höchstgericht seine von Immobilienlobbys und des ihnen zuzurechnenden Teils der Lehre massiv kritisierte Judikaturlinie und folgte damit im Wesentlichen der Argumentation von M. Schinnagl.

Ein Lagezuschlag ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Immobilie eine überdurchschnittliche Wohnumgebung aufweist. Ist dies nicht der Fall, spielen die Grundkosten keine Rolle.

Aus der Entscheidung ist Nachstehendes abzuleiten:

  • Ziel des Richtwertsystems ist Auswüchsen der Mietzinsentwicklung taugliche Begrenzungen entgegenzusetzen. Dies ist bei der Auslegung des Richtwertgesetzes und der Regelungen über den Richtwertmietzins immer zu beachten.
  • Die für die Verrechnung eines Lagezuschlages notwendige Überdurchschnittlichkeit einer Lage (Wohnumgebung) ist nicht aus einem Grundkostenvergleich abzuleiten.
  • Die Höhe der Grundkosten spiegelt nicht stets die Qualität der Lage iSd Verständnisses des Mietrechtsgesetzgebers wieder.
  • Vielmehr sind jene Lagestandortfaktoren maßgeblich, die die Lage für die Wohnungssuchenden bzw die Mieter oder die Anbieter positiv beeinflussen. Das sind bspw die soziale, gastronomische und kulturelle Infrastruktur in unmittelbarer Umgehung, Fußweg von ca 400 bis 500m zu öffentlichen Verkehr (bei einer Wohnung im 15. Bezirk), Freizeitseinrichtungen, benützbare Grünflächen, etc.
  • Bei der Beurteilung der Qualität einer Wohnumgebung ist immer eine Gesamtschau und Gewichtung der einzelnen Lagecharakteristika nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls geboten.
  • In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Für den 15. Gemeindebezirk sind die Vergleichsgebiete die innerstädtischen Gebiete mit einer mittleren oder dichten mehrgeschossigen Bebauung.