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OGH: Neues Urteil zu Kündigung wegen Tierhaltung

In einem neuen Urteil (2Ob134/19y), hat der OGH festgehalten, dass ein mietvertraglich vereinbarter Kündigungsgrund wegen unzulässiger Tierhaltung in der Regel nicht wirksam ist.

Der OGH verwies darauf, dass ja ohnedies eine Kündigung möglich wäre, wenn durch die Tierhaltung andere Bewohner des Hauses stärker beeinträchtigt würden (unleidliches Verhalten), oder wenn durch die Tierhaltung Schäden am Haus zu befürchten wären.

Bereits in der Vergangenheit hatte sich der OGH mit den Fragen eines Tierhaltungsverbots in Mietverträgen beschäftigt. In einer aufsehenerregenden Entscheidung aus dem Jahr 2010 hatte der OGH bereits geurteilt, dass ein generelles Haustierverbot, ohne jegliche Differenzierung, in Vertragsformblättern unwirksam ist, weil dies ja auch das Verbot von völlig unproblematischen Haltungen (Aquarium, Meerschweinchen etc) mit einschließen würde

In Deutschland, dessen Judikatur des Bundesgerichtshofes, der OGH gelegentlich übernimmt, wurde sogar ein allgemeines Verbot, Hunde oder Katzen zu halten, als unwirksam gesehen. Soweit ist der OGH in Österreich jedoch noch nicht. Über diese Frage hatte aber auch noch nicht im Einzelfall zu entscheiden.

Die jetzt getroffene Feststellung, dass man eine der Mietvertragsvereinbarung zuwiderlaufende  Tierhaltung jedenfalls nicht so ohne weiteres als Kündigungsgrund vereinbaren kann, ist aus Sicht von Mieterinnen und Mietern als Klarstellung zu begrüßen.

Zusammenfassend ist somit festzuhalten:
Tierhaltungsverbote, die ohne jegliche Differenzierung (Tiere, Kleintiere) vereinbart werden, haben keine Wirksamkeit.
Sollte die Differenzierung ausreichend sein, könnte eine Wirksamkeit bestehen und VermieterInnen berechtigen, eine Klage auf Unterlassung der Tierhaltung einzubringen.
Zu einer Kündigung kann das aber nur führen, (selbst wenn die Tierhaltung ausdrücklich im Mietvertrag als Kündigungsgrund vereinbart wurde!), falls erhebliche Schäden an der Substanz des Hauses oder der Wohnung zu befürchten sind oder sich andere Bewohner des Hauses aufgrund konkreter Umstädne schwerwiegend beeinträchtigt sähen, oder sonstige gewichtige Gründe vorlägen.

OGH-Urteil urteilt erneut zu den Lagezuschlägen

(c) Gerhard Peischl

In einem neuen Urteil des OGH (5 Ob 158/18y) bestätigte das Höchstgericht seine von Immobilienlobbys und des ihnen zuzurechnenden Teils der Lehre massiv kritisierte Judikaturlinie und folgte damit im Wesentlichen der Argumentation von M. Schinnagl.

Ein Lagezuschlag ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Immobilie eine überdurchschnittliche Wohnumgebung aufweist. Ist dies nicht der Fall, spielen die Grundkosten keine Rolle.

Aus der Entscheidung ist Nachstehendes abzuleiten:

  • Ziel des Richtwertsystems ist Auswüchsen der Mietzinsentwicklung taugliche Begrenzungen entgegenzusetzen. Dies ist bei der Auslegung des Richtwertgesetzes und der Regelungen über den Richtwertmietzins immer zu beachten.
  • Die für die Verrechnung eines Lagezuschlages notwendige Überdurchschnittlichkeit einer Lage (Wohnumgebung) ist nicht aus einem Grundkostenvergleich abzuleiten.
  • Die Höhe der Grundkosten spiegelt nicht stets die Qualität der Lage iSd Verständnisses des Mietrechtsgesetzgebers wieder.
  • Vielmehr sind jene Lagestandortfaktoren maßgeblich, die die Lage für die Wohnungssuchenden bzw die Mieter oder die Anbieter positiv beeinflussen. Das sind bspw die soziale, gastronomische und kulturelle Infrastruktur in unmittelbarer Umgehung, Fußweg von ca 400 bis 500m zu öffentlichen Verkehr (bei einer Wohnung im 15. Bezirk), Freizeitseinrichtungen, benützbare Grünflächen, etc.
  • Bei der Beurteilung der Qualität einer Wohnumgebung ist immer eine Gesamtschau und Gewichtung der einzelnen Lagecharakteristika nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls geboten.
  • In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Für den 15. Gemeindebezirk sind die Vergleichsgebiete die innerstädtischen Gebiete mit einer mittleren oder dichten mehrgeschossigen Bebauung.

Vermietung einer Wohnung über eine Internet-Buchungsplattform kann eine Kündigung rechtfertigen

Sie beabsichtigen die von Ihnen gemietete Wohnung an Touristen unterzuvermieten?
Davon ist in bestimmten Fällen abzuraten, wie eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) zeigt:
 
Auf einer englischsprachigen Internetplattform wurde eine gemietete Wohnung zur tage-, wochen- oder monatsweisen Untervermietung angeboten und bei gegebener Nachfrage auch vermietet. Im Aufkündigungsverfahren hat der OGH entschieden, dass die Überlassung einer Wohnung gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG erfüllt.
 
Eine „Verwertung“ iSd § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG liege auch darin, dass eine Wohnung ständig zur jederzeitigen tage- wochen- oder monatsweisen Untervermietung angeboten und bei gegebener Nachfrage auch tatsächlich vermietet wird. Das gelte auch dann, wenn die Untervermietung tatsächlich nicht ständig gelingt oder gerade im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung nicht erfolgt.
 
Der Vergleich vermögenswerter Leistungen habe nach der kürzesten Dauer zu erfolgen, zu der Hauptmieter/die Hauptmieterin die Wohnung verwertet.
 
Bei tageweiser Untervermietung komme es für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Gegenleistung auf den Vergleich der Aufwendungen pro Tag und dem Erlös pro Tag an. Auch wenn die monatlichen Einnahmen aus der Untervermietung den monatlichen  Hauptmietzins unterschreiten, kann die Unverhältnismäßigkeit erfüllt sein.
 
Es soll damit verhindert werden, dass eine Wohnung zur Erwerbsquelle des Hauptmieters/der Hauptmieterin wird. Zur Entscheidung: 7 Ob 189/17w

Rauchen in der Mietwohnung

Achtung bei Kündigungen

Die Krux mit der Nutzfläche