€ 5.480,- an Mietminderung sowie € 8.600,- Kaution für Mitglied erkämpft!

Nicht nur die Gastronomie wurde von der Pandemie schwer getroffen. Auch Friseurbetriebe hatten mit erheblichen finanziellen Einbußen zu kämpfen, wie folgender Fall zeigt:

Frau C., die ein Friseurgeschäft in Traun gemietet hatte, suchte während des zweiten Lockdowns Hilfe beim Mieterschutzverband Oberösterreich. Sie sah sich nicht mehr in der Lage, das Geschäft weiter zu betreiben und versuchte, das Mietverhältnis ohne Einhaltung von Kündigungsfristen vorzeitig aufzulösen. Ihr Vermieter zeigte kein Verständnis für die finanziell angespannte Situation und stimmte einer vorzeitigen Auflösung nicht zu. Da eine wirtschaftliche Notlage, auch wenn Sie unverschuldet durch eine Pandemie ausgelöst wurde, nicht zur vorzeitigen Auflösung berechtigt, versuchten wir eine für beide Seiten annehmbare Lösung zu erzielen. Der Vermieter war aufgrund vorangegangener Streitigkeiten unerbittlich. Wir kündigten daher das Mietverhältnis im Auftrag unseres Mitglieds unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist und minderten die Miete gemäß § 1104 ABGB. Da das Mietobjekt während der Pandemie gänzlich unbrauchbar war, betrug der Anspruch auf Mietminderung 100%.

Im Zuge der Rückstellung des Mietobjekts war unser Mitglied noch mancher Schikane des Vermieters ausgesetzt. Schließlich wollte der Vermieter 50 % der einbehaltenen Miete von € 5.480,- von der Kaution in Abzug bringen. Da unseres Erachtens kein Cent berechtigt war, forderten wir unter Androhung gerichtlicher Schritte die ungeschmälerte Rückgabe des Kautionssparbuchs mit der Einlage von € 8.600,-. Unerwartet rasch übermittelte der Vermieter das ungeschmälerte Kautionssparbuch. Unser Mitglied war sichtlich erfreut!

Ende gut, alles gut!

Corona Pandemie: Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien entscheidet über offene Fragen der Mietminderung:

Nunmehr hat auch das Landesgericht, wie zuvor schon einige Bezirksgerichte ausgesprochen, dass Geschäftsraummieter/innen, die ihre Miete im ersten Lockdown infolge Schließung gemindert haben, zumeist richtig gehandelt haben.

Aus der Entscheidung:

Die Krankheit „Covid-19“ ist im Hinblick auf die zu ihrer Bekämpfung erlassenen Gesetze und Verordnungen als Seuche im Sinne des § 1104 ABGB anzusehen. Beseitigen oder beschränken die wegen der Pandemie ergriffenen legistischen Maßnahmen die Nutzungsmöglichkeit des Bestandobjektes, sind sie – auch ohne Substanzschädigung des Objektes – als Folge der Pandemie den §§ 1104f ABGB zu unterstellen. Die Preisgefahr bei einem solchen „außerordentlichen Zufall“ trägt  – wie bei „gewöhnlichen Zufällen“ gemäß § 1096 Abs 1 ABGB  – der Bestandgeber.

Die Beurteilung, ob und in welchem Umfang die Gebrauchsfähigkeit des Objektes eingeschränkt ist, richtet sich auch im Anwendungsbereich der §§ 1104f ABGB nach den Grundsätzen des § 1096 Abs 1 ABGB.

Die vollständige Entscheidung mit der Begründung kann man hier nachlesen:

https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20210217_LG00003_03900R00027_21S0000_000

Nach wie vor muss man aber immer den Einzelfall beurteilen und kann nicht generell sagen, dass jede Mietminderung in Ordnung war. Die Chancen stehen jedoch gut, dass Mieten nicht nachbezahlt werden müssen.

Mieterschutzverband OÖ hat für Mitglied € 10.983,56 erstritten!

Geduld und Ausdauer zahlt sich aus!

Herr G. kam mit dem Anliegen zu uns, die Miete seiner ehemaligen Mietwohnung überprüfen zu lassen. Diese erschien ihm zu hoch. Bei einem Nettoquadratmeterpreis von € 9,18 ohne Betriebs- und Heizkosten war sofort klar, dass ein Antrag auf Mietzinsüberprüfung zu stellen ist.

Im Verfahren vor der Mietzinsschlichtungsstelle wurde ein gesetzlich zulässiger Mietzins von € 5,71 netto festgestellt. Die Überzahlung betrug daher € 3,47 pro m² netto/Monat. Das konnten die Vermieter nicht akzeptieren, zumal bereits einmal ein Mietzinsüberprüfungsverfahren über eine im gegenständlichen Gebäude befindliche Wohnung vom Mieterschutzverband geführt wurde, und machten sie deshalb die Angelegenheit beim Bezirksgericht Linz anhängig.

Das Bezirksgericht Linz folgte der Entscheidung der Schlichtungsstelle. Die Versuche der Vermieter, die Entscheidung mit Rekurs und sogar einer Verfassungsbeschwerde zu bekämpfen, wurden von den Gerichten abgeschmettert.

Inklusive Kostenersatz und Zinsen erhielt unser Mitglied über die Mietdauer von vier Jahren einen Betrag iHv € 10.983,56 rückerstattet.

Da der Mieterschutzverband im Gegensatz zu gewissen Prozessfinanzierungsagenturen nicht prozentuell am erstrittenen Betrag beteiligt ist, sondern für die Vertretung nur ein geringer Barauslagenbetrag zu erstatten ist, verblieb nahezu der gesamte Rückzahlungsbetrag bei unserem Mitglied.

Wir freuen uns mit unserem Mitglied über diesen Erfolg!

Mieterschutzverband Oberösterreich handelt Ablöse iHv Euro 20.000,- aus!

Manchmal muss man getrennte Wege gehen

Mieterschutzverband Oberösterreich handelt Ablöse iHv Euro 20.000,- aus!

Unser Mitglied Frau P. wohnte seit mehreren Jahrzehnten in einer Wohnung in einem alten Bauernhaus in Scharnstein. Nachdem der Sohn ihres Vermieters mit seiner Lebensgefährtin das Erdgeschoss gegenständlichen Hauses bezogen hat, begannen die Streitereien und machte der Nachkomme des Vermieters stets Probleme.

In den Jahren darauf folgten mehrere Gerichtsverhandlungen und fühlte sich unser Mitglied in gegenständlichem Bestandobjekt nicht mehr wohl.

Bei einem derart zerrütteten Mietverhältnis stellt die einvernehmliche Auflösung eine sinnvolle Erledigung dar. Wir konnten für unser Mitglied eine Räumungsfrist von einem Jahr und eine Ablösesumme iHv EUR 20.000,- aushandeln. Durch diesen Vergleich war unser Mitglied sichtlich erleichtert und konnte sie nunmehr ein neues Kapitel in ihrem Leben aufschlagen.

Wie wird es mit unserem Mietrecht weitergehen?

Seit Jahren warten wir nun auf ein neues Mietrechtsgesetz. In jedem Regierungsprogramm werden auch diesbezüglich Vorhaben angekündigt, aber oft gar nicht oder nur teilweise umgesetzt. Mit dem Ende der jetzigen Regierung sind auch die im Regierungsprogramm angedachten Änderungen, die für Mieter und Mieterinnen nicht wirklich von Vorteil waren, weg. Nun heißt es wieder: „Bitte warten“.

Spannend ist aber in dieser Zeit, dass derzeit einige Initativanträge eingebracht wurden, um im Spiel der freien Kräfte vielleicht doch noch die eine oder andere Änderung herbeizuführen. Ich persönlich bezweifle, dass es dazu kommen wird, obwohl darin auch langjährige Forderungen des Mieterschutzverbandes enthalten sind. So wird darin begehrt, den Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes zu entrümpeln und zB. die Grundsteuer oder auch die Hausversicherung herauszunehmen. Diese beiden Positionen betreffen ja ehrlich gesagt direkt die Vermieterseite, warum diese Kosten von der Mieterseite anteilig getragen werden sollen, kann man nicht wirklich nachvollziehen.

Aber wir werden ja sehen, ob es nun doch zu Änderungen kommen wird, die im Regierungsprogramm so nicht gestanden haben.

Wir werden Sie auf dem Laufenden halten.