5.000 Euro für eine Mieterin zurückgeholt – vermeintlicher Studentenheimvertrag entpuppt sich als gewöhnlicher Hauptmietvertrag
Wenn Mietverhältnisse so gestaltet werden, dass Mieterinnen und Mieter möglichst wenig rechtlichen Schutz genießen, lohnt es sich, die tatsächlichen Verhältnisse genau zu prüfen. Der Mieterschutzverband Wien konnte für ein Mitglied eine Rückerstattung von 5.000 Euro erreichen.
Unser Mitglied hatte mehrere Jahre in einem Zimmer einer Wohnung gelebt, das sie mit anderen Personen im Rahmen einer faktischen Wohngemeinschaft nutzte. Den Mietvertrag hatte sie allerdings nicht mit dem Hauseigentümer selbst, sondern mit einer Studentenheimgesellschaft abgeschlossen, die sich im Eigentum des Hauseigentümers befand.
Die gewählte Vertragskonstruktion hatte weitreichende rechtliche Folgen: Die Mieterin sollte dadurch keine Hauptmietrechte gegenüber dem Hauseigentümer erlangen. Zugleich sollte das Mietverhältnis aus dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) herausfallen, sodass die Angemessenheit beziehungsweise Zulässigkeit des vereinbarten Mietzinses nicht nach den mietrechtlichen Bestimmungen überprüft werden sollte.
Der Mieterschutzverband prüfte die tatsächlichen Verhältnisse
Nachdem sich die Mieterin (nach dem Auszug aus der Wohnung) an den Mieterschutzverband Wien gewandt hatte, wurden die tatsächlichen Umstände des Wohnverhältnisses genauer besprochen. Dabei stellte sich heraus, dass im Haus überhaupt keine Heiminfrastruktur oder Heimleistungen erbracht wurden.
Wir brachten bei der zuständigen Schlichtungsstelle einen rückwirkenden Antrag auf Anerkennung der Mieterin als Hauptmieterin (§2 Abs 3 MRG) sowie auf Überprüfung der in der Vergangenheit bezahlten Mietzinse ein.
Ein wesentlicher Punkt der Argumentation war, dass in der Wohnung so gut wie keine typische Heimstrukturen (abgesehen von einem wöchentlichen Putztrupp in der Wohnung) vorhanden waren. Es fehlten damit die tatsächlichen Voraussetzungen, die für die Einordnung des Vertrags als Heimmietvertrag sprechen würden. Aus unserer Sicht lag vielmehr ein gewöhnliches Mietverhältnis über ein Zimmer in einer Wohnung vor.
Entscheidend war somit nicht allein, wie der Vertrag bezeichnet oder mit welcher Gesellschaft er abgeschlossen worden war. Vielmehr mussten auch die tatsächlichen Wohnverhältnisse berücksichtigt werden und in welchem Verhältnis die Studentenheimgesellschaft zum Hauseigentümer stand.
Erfolgreiche Einigung vor der Schlichtungsstelle
Im Verfahren wurden zwischen den Parteien mehrere Schriftsätze ausgetauscht und die jeweiligen Rechtspositionen dargelegt.
In der zweiten Verhandlung vor der Schlichtungsstelle konnte schließlich eine Einigung erzielt werden: Der Hauseigentümer und die Studentenheimgesellschaft verpflichteten sich, unserem Mitglied insgesamt 5.000 Euro zurückzuerstatten.
Für die Mieterin bedeutet das einen konkreten finanziellen Erfolg und für uns eine Bestätigung, wie wichtig es ist, Mietverhältnisse nicht nur anhand ihrer formalen Bezeichnung zu beurteilen, sondern auch ihre tatsächliche Ausgestaltung rechtlich zu hinterfragen.
Ihr gutes Recht ist es wert, geprüft zu werden
Dieser Fall zeigt, dass es sich lohnen kann, die rechtliche Einordnung eines Mietverhältnisses und die Höhe des vereinbarten Mietzinses überprüfen zu lassen. Vertragskonstruktionen, die den Eindruck eines besonderen Wohnverhältnisses, hier eines Studentenheimvetrages erwecken, sind nicht automatisch ausschlaggebend. Entscheidend sind stets die konkreten Umstände des Einzelfalls.
Der Mieterschutzverband setzt sich dafür ein, dass Mieterinnen und Mieter ihre Rechte kennen und durchsetzen können. Wenn Sie Zweifel haben, ob Ihr Mietvertrag rechtlich richtig eingeordnet wurde oder ob Ihr Mietzins zulässig ist, lassen Sie sich beraten.
Manchmal kann eine genaue rechtliche Prüfung einen entscheidenden Unterschied machen – in diesem Fall zugunsten unseres Mitglieds in Höhe von 5.000 Euro.
