Wenn die Mietwohnung verkauft wird – was Mieter/innen wirklich wissen sollten!

von Mag. Mathias Rollinger (Mieterschutzverband Tirol)

Vermietete Häuser und Wohnungen können jederzeit verkauft werden. Für Mieter/innen stellt sich dabei oft die Frage, welche Konsequenzen dieser Verkauf für ihr Mietverhältnis hat. Ein Wohnungsverkauf löst häufig Sorgen aus: „Muss ich jetzt ausziehen?“, „Kann der neue Eigentümer die Miete erhöhen?“ oder „Brauche ich einen neuen Vertrag?“. Die gute Nachricht: In Österreich sind Mieter/innen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gut geschützt.

Der wichtigste Grundsatz im MRG: Kauf bricht Miete nicht!

In Österreich gilt der Grundsatz: „Kauf bricht Miete nicht.“ Das bedeutet, dass der/die neue Eigentümer/in grundsätzlich an alle im bestehenden Mietvertrag vereinbarten Regelungen gebunden ist. Diese können auch nicht einseitig aufgelöst werden. Daher darf nur jene Miete verlangt werden, die im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde.

Wichtig zu wissen: Mieter/innen müssen keinen neuen Vertrag abschließen. Der alte Vertrag – auch wenn darin noch der/die ehemalige Eigentümer/in genannt ist – bleibt weiterhin aufrecht. Der Parteienwechsel auf Vermieterseite erfolgt gesetzlich nach § 2 MRG, der unter anderem den Schutz der Mieter/innen bei einem Eigentümerwechsel vorsieht.

Der/die neue Eigentümer/in bleibt auch an alle übrigen Regelungen im Mietvertrag gebunden – etwa an eine erlaubte Untervermietung. Eine Ausnahme bilden nur ungewöhnliche Nebenabreden, die der/die neue Eigentümer/in vor dem Kauf nicht kennen konnte. Eine Nebenabrede gilt nur dann als ungewöhnlich, wenn sie bei vergleichbaren Mietverträgen sehr selten vorkommt – etwa ein unbeschränkter Kündigungsverzicht des Vermieters/der Vermieterin.

Für Mieter/innen bedeutet das:

• Man kann in der Wohnung bleiben.
• Der/die neue Eigentümer/in darf nicht einfach kündigen.
• Auch die Miete bleibt an den Vertrag gebunden.

Andere Rechtslage außerhalb des MRG

Nicht alle Mietobjekte fallen in Österreich unter den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG. Die häufigste Ausnahme betrifft Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn der Mietvertrag nach 2001 abgeschlossen wurde. In diesen Fällen gilt § 1120 ABGB.

Auch hier gilt grundsätzlich: „Kauf bricht Miete nicht.“ Allerdings hat der/die neue Eigentümer/in das Recht, den Mietvertrag unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten zu beenden. Regelungen über Befristungen oder Kündigungsverzichte, die mit dem/der alten Eigentümer/in im Mietvertrag vereinbart wurden, entfallen daher.

Wenn der/die neue Eigentümer/in jedoch entgegen dem ursprünglichen Vertrag kündigt, kann der/die Mieter/in Schadenersatzansprüche gegen den/die alte/n Eigentümer/in geltend machen, da diese/r vertragsbrüchig geworden ist.

Wie sich Mieter/innen außerhalb des MRG absichern können:

Die Rechtsfolge des § 1120 ABGB kann durch zwei Varianten vermieden werden:

1. Bereits im ursprünglichen Mietvertrag wird vereinbart, dass der Mietvertrag aufseiten des Vermieters/der Vermieterin vollständig – einschließlich Befristung und Kündigungsverzicht – auf eine/n Rechtsnachfolger/in übergeht. Im Kaufvertrag stimmt dann der/die Käufer/in dieser Vertragsübernahme zu.
2. Eine noch sicherere Variante ist die Eintragung des Mietvertrags ins Grundbuch. Dies ist zwar mit Kosten verbunden und erfordert die Zustimmung des Eigentümers/der Eigentümerin, aber der Vorteil ist, dass jede/r neue Eigentümer/in an den im Grundbuch eingetragenen Mietvertrag gebunden bleibt.

Neuen Vertrag nur mit Vorsicht unterschreiben!

In der Praxis wird häufig der Fehler gemacht, dass beim Eigentümerwechsel ein neuer Mietvertrag unterschrieben wird. Dies sollte man nur nach eingehender juristischer Prüfung tun, denn sobald der neue Vertrag unterschrieben ist, ersetzt dieser den alten Vertrag – und die neu vereinbarten Bedingungen gelten für das Mietverhältnis.

Vorsicht bei Mitteilungen über den/die neue/n Eigentümer/in!

Nachdem der/die neue Eigentümer/in eine entsprechende Mitteilung gemacht hat – am besten schriftlich –, ist die Miete auf das neue Konto zu überweisen. Aber auch hier gilt Vorsicht vor Betrüger/innen! Man sollte immer bei der Hausverwaltung oder dem/der bisherigen Eigentümer/in nachfragen, ob die Angaben korrekt sind. Falls Unklarheiten bestehen, kann ein Grundbuchauszug eingeholt werden, der den/die neue/n Eigentümer/in ausweist. Dieser kann beim zuständigen Bezirksgericht oder online gegen eine geringe Gebühr abgerufen werden. Auch Mieterschutzverbände bieten diesen Service an.

Fazit: Mieter/innen sollten wissen, dass sie bei Eigentümerwechsel auf Vermieterseite grundsätzlich gesetzlich geschützt sind. Die möglichen Rechtsfolgen variieren jedoch im MRG und außerhalb des MRG stark. Daher ist es immer ratsam, die genauen Rechtsfolgen im Einzelfall bei Eigentümerwechsel mit Ihrer juristischen Vertrauensperson beim Mieterschutzverband zu besprechen.