Fragen & Antworten

An unsere Wohnanlage grenzt ein Sportplatz, der von vielen umliegenden Bewohner/innen genutzt wird. In letzter Zeit hat es sich eingebürgert, dass der Platz auch nach 20:00 Uhr intensiv genutzt wird. Das laute Geschrei und das Knallen des Fußballs gegen den angrenzenden Zaun sind unerträglich. Was kann ich tun?

Grundsätzlich können von einem Nachbargrundstück ausgehende Lärmeinwirkungen vom/von der Wohnungseigentümer/in als auch vom/von der angrenzenden Mieter/in gemäß § 364 Abs 2 ABGB untersagt werden, wenn sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Mietobjekts wesentlich beeinträchtigen. Diese beiden Kriterien müssen gemeinsam vorliegen. Daher sind selbst übermäßige Immissionen zu dulden, wenn sie die ortsübliche Benutzung nicht wesentlich beeinträchtigen. Gleiches gilt, wenn die Lärmimmissionen das ortsübliche Maß nicht übersteigen, obwohl die ortsübliche Nutzung wesentlich beeinträchtigt ist. Bei der Beurteilung sind immer die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Maßgeblich ist nicht das subjektive Empfinden des/der sich gestört Fühlenden, sondern das eines Durchschnittsmenschen. Die geschilderten Lärmeinwirkungen nach 20:00 Uhr erfüllen nach unserer Einschätzung die beiden Kriterien und können – sofern eine außergerichtliche Durchsetzung scheitert – mittels Unterlassungsklage gegen den/die Eigentümer/in der angrenzenden Liegenschaft untersagt werden.

 

Erstmals tauchen in unserer Betriebskostenabrechnung Kosten für die Dachrinnenreinigung auf. Können diese Kosten auf die Mieter/innen umgelegt werden?

Nach der Rechtsprechung stellen die Kosten für die Reinigung der Dachrinne von Laub, Schutt und Taubenkot Kosten der Unratabfuhr im Sinne des § 21 Abs 1 Z 2 MRG dar und können daher als Betriebskosten auf die Mieter/innen überwälzt werden.

 

Wir haben vor zwei Jahren einen Schrebergarten auf drei Jahre gepachtet. Nun ist der Grundstückeigentümer verstorben, und die Erben möchten die Parzellen verkaufen. Der Kaufpreis ist überhöht. Da wir einiges investiert haben, möchten wir die Parzelle nicht einfach aufgeben. Können uns die Erben kündigen? Wer ersetzt uns die Investitionen?

Gemäß § 2 KlGG (Kleingartengesetz) kann ein Pachtvertrag für einen Kleingarten auf unbestimmte oder bestimmte Dauer abgeschlossen werden. Wird der Pachtvertrag befristet abgeschlossen, muss die Vertragsdauer mindestens zehn Jahre betragen. Bei Unterschreitung dieser Frist gilt der Pachtvertrag automatisch als auf zehn Jahre abgeschlossen. Eine Kündigung dieses Vertrags kann nur aus wichtigen Gründen gemäß § 18 iVm § 12 Abs 2 KlGG erfolgen. So z. B. wenn der Pachtzins oder Umlagen und Beiträge trotz Mahnung länger als ein Monat nicht bezahlt werden oder der/die Pächter/in ein rücksichtsloses oder grob ungehöriges Verhalten gegenüber den anderen Kleingärtner/innen setzt. Der geplante Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Bei Beendigung des Pachtverhältnisses, egal aus welchem Grund, können Sie vom/von der Verpächter/in den Ersatz der von Ihnen gemachten Aufwendungen fordern, sofern sie zur kleingärtnerischen Nutzung notwendig und nützlich sind. Dazu zählen die Aufwendungen für Obstbäume, Sträucher und sonstige Kulturen; Baulichkeiten jedoch nur, wenn sie den Bauvorschriften entsprechend errichtet wurden. Ersetzt wird nur der Zeitwert.