OGH zur lange Verjährung für Betriebskosten-Rechnungslegung auch bei Teilanwendung des MRG – enge Grenzen für AGB in Geschäftsraummietverträgen
Der Oberste Gerichtshof hat mit Beschluss vom 12. März 2026 (5 Ob 100/25d) zwei für die Praxis der Geschäftsraummiete wichtige Fragen entschieden: die Verjährung von Rechnungslegungsansprüchen bei Betriebskosten und die Wirksamkeit von AGB-Klauseln zur Kostenüberwälzung und zum Zinsausschluss.
Lange statt kurze Verjährung für Betriebskostenabrechnung
Der Entscheidung des OGH lag ein Mietverhältnis zugrunde, das nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG unterlag, weshalb sich die Rechnungslegungspflicht der Vermieterin nach §§ 1099, 1012 ABGB richtet. Der OGH bekräftigt seine jüngere, bereits zum Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ergangene Rechtsprechung (5 Ob 75/24a, 5 Ob 76/24y): Der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt mangels Sonderregelung in der langen Frist von 30 Jahren. Praktische Schwierigkeiten bei der Abrechnung länger zurückliegender Zeiträume kann der Vermieter selbst vermeiden, indem er seiner Pflicht laufend nachkommt; zudem steht der Vermieterseite ohnedies der Einwand der Unmöglichkeit nach § 1447 ABGB offen. Neu an dieser Entscheidung ist, dass der OGH diesen Grundsatz nun ausdrücklich auch auf den Rechnungslegungsanspruch im bloßen Teilanwendungsbereich des MRG erstreckt.
Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung
Inhaltlich muss eine Abrechnung übersichtlich und so aufgegliedert sein, dass sie für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar ist. Sammelpositionen wie „Materialaufwand und Schadensfälle“ oder „Technische Betriebsführung“ genügen dem nicht, weil nicht erkennbar ist, welche Leistungen konkret verrechnet wurden. Bei einem Einkaufszentrum verlangt der OGH zusätzlich die Angabe des konkret angewandten Verteilungsschlüssels sowie einen gesonderten Ausweis jener Kosten, die für ein angeschlossenes Gesundheits- und Bürozentrum anfallen und daher aus den umzulegenden Bewirtschaftungskosten herauszurechnen sind. Der Verweis auf eine spätere Schlussrechnung ersetzt die geschuldete laufende Abrechnung nicht.
AGB-Kontrolle: Beweislast und zwei nichtige Klauseln
Für die Frage, ob überhaupt eine kontrollfreie Individualabrede statt eines Vertragsformblatts vorliegt, stellt der OGH klar: Es reicht nicht, dass eine Klausel bloß erörtert wurde – der AGB-Verwender muss erkennbar bereit gewesen sein, den Text tatsächlich zu ändern, und dem Vertragspartner muss reale Gestaltungsfreiheit zugekommen sein. Die Beweislast dafür trägt der Verwender der Klausel, hier also die Vermieterin.
Die Überwälzung sämtlicher Erhaltungskosten für Gebäude sowie Park-, Verkehrs- und Grünflächen, sämtlicher mit der Erhaltung und Verwaltung verbundener Aufwendungen, der Kosten gesetzlich oder behördlich veranlasster Umgestaltungen sowie weiterer „nützlicher“ Aufwendungen auf die Mieter ist nichtig. Diese pauschale Abwälzung des unternehmerischen Grundrisikos widerspricht dem dispositiven Recht, ohne dass eine angemessene Gegenleistung dafür ersichtlich ist – auch nicht in der bei Einkaufszentren üblichen gemeinsamen Nutzung der Infrastruktur.
Der vollständige Ausschluss der Verzinsung von Überzahlungen (Bestandzins, Kostenvorauszahlungen, Abrechnungsbeträge, Kaution) ist ebenfalls nichtig. Diese Klausel benachteiligt die Mieter gröblich, weil sie jede Verzinsung ausschließt und sich die Vermieterin zugleich hohe Verzugszinsen zu ihren eigenen Gunsten ausbedungen hat – ein auffallendes Ungleichgewicht der wechselseitigen Rechtspositionen.
