Die neue Mietpreisbremse – ein Maßnahmenpaket für leistbare Mieten – oder vielleicht doch nicht?
Mehr Schein als Sein!
Der Ministerrat hat am 17.September 2025 das Mietpaket (Gesetzentwurf) mit nachstehenden Eckpunkten beschlossen:
- Die Indexierung für Kategorie- und Richtwertmietzinse soll für 2026 auf 1% und für 2027 auf 2% beschränkt werden. Für 2025 wurde die Indexanpassung bereits durch das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz ausgesetzt.
- Diese Regelung soll ab 2026 auch für die angemessenen Mietzinse im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten.
- Es soll ein neues Mieten-Wertsicherungsgesetz beschlossen werden, welches ab 2026 für alle Wohnraummieten, mit Ausnahme der Ein- und Zweifamilienhäuser, gelten soll.
- Wertsicherungsanpassungen sollen demnach einheitlich nur noch einmal jährlich zulässig sein, wobei Indexsteigerungen über 3% des Verbraucherpreisindex zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden sollen.
- Die Mindestbefristungsdauer für Wohnungen wird von bisher 3 Jahre auf 5 Jahre angehoben, allerdings nur, wenn es sich um einen gewerblichen Vermieter handelt.
- Es soll ein Mustermietvertrag erstellt werden.
Es ist nun von den Legisten im Bundesministerium ein Gesetzesentwurf zu erarbeiten, welcher anschließend in die Begutachtung geht, bevor er vom Nationalrat im Parlament beschlossen werden kann.
Nachstehend Berechnungsbeispiele für die neue Wertsicherungsregelung:
Hauptmietzins bisher monatlich € 1.000,00
Inflation 3%: Mieter trägt volle Steigerung, zahlt zukünftig € 1030,00
Inflation 4%: Mieter zahlt 1035,00, erspart sich monatlich € 5,00
Inflation 5%: Mieter zahlt 1040,00, erspart sich monatlich € 10,00
Inflation 6%: Mieter zahlt 1045,00, erspart sich monatlich € 15,00
Die Inflationsrate in Österreich ist in den letzten 25 Jahren mit Ausnahme der Kalenderjahre 2022 (gesamtjährlich 8,6%) und 2023 (gesamtjährlich 7,8%) im Wesentlichen unter 3% gelegen. Im Gesamtjahr 2024 lag die Inflationsrate wieder bei 2,9%. Rückwirkend gesehen hätte die geplante Maßnahme der Regierung in 23 der letzten 25 Jahre keine Vorteile für die Mieter gebracht.
Alle westeuropäischen Staaten mit Ausnahme Österreichs haben derzeit eine Inflationsrate unter 3%!
Die Schnellschätzung der Inflation in Österreich beträgt für August 2025 4,1% und liegt die Inflationsrate damit im Vergleich zur Eurozone mit 2,1% Schnellschätzung deutlich höher.
Gelingt es der österreichischen Regierung die Inflation auf Eurozonenniveau zu bringen bzw. unter 3% zu halten, tragen die Mieter die volle Inflationssteigerung, die Vermieter leisten keinen Beitrag.
Diese sogenannte „Mietpreisbremse“ greift nicht in die direkte Mietpreisbildung für Wohnungen am freien Mietmarkt ein, sondern befasst sich nur mit der Wertsicherungsanpassung des vom Vermieter frei gewählten Hauptmietzinses; und greift dort auch nur, wenn die Inflation über 3% liegt.
Vermieter können daher nach wie vor frei festlegen, wie hoch der Mietzins für die zu vermietende Wohnung sein soll!
Er erschließt sich nicht, wie diese Maßnahme daher zu der dringend notwendigen Dämpfung der Preissteigerungen im Mietbereich und damit zu einer Absenkung der Inflation beitragen soll und die Menschen entlassen soll.
An eine Inflationsrate von 6%, damit einhergehend Mieterhöhungen von 4,5% und Löhnen, die mit diesen Erhöhungen nicht anähernd Schritt halten, möchten wir lieber nicht denken – ein worst case für das soziale Gefüge.
Begrüßenswert sind jedenfalls die Bemühungen zu den Punkten 1.), 2.) und 6.) als auch das Vorhaben, Indexanpassungen nurmehr einmal jährlich zu ermöglichen.
Mieterhöhungen durch Dekarbonisierungsmaßnahmen
Da die österreichische Bauwirtschaft noch immer nicht floriert und die Klimaziele in weite Ferne zu rücken scheinen, hat die Bundesregierung auch hier einen Plan zur Ankurbelung der Bauwirtschaft und zur Unterstützung der Vermieter ausgearbeitet. Es sollen zukünftig die Mieter an den Kosten für thermische Sanierungen des Gebäudebestands und für Dekarbonisierungsmaßnahmen (=Ausstieg aus fossilen Brennstoffen) mitzahlen. Die Kosten sollen „fair und sozial ausgewogen“ zwischen Mieter und Vermieter verteilt werden.
Die Regierung rechtfertigt diese Maßnahme damit, dass die Vermieter auf dem freien Markt erstmals einen Eingriff in die Mietzinsbildung hinnehmen müssen – was, wie oben ausgeführt, gar nicht stimmt.
Die Bundesregierung versucht damit, Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, welche bisher von den Vermietern zu tragen sind, auf die Mieter zu überwälzen. Selbst im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist dies nur für bestimmte Erhaltungsarbeiten und im Zuge eines Außerstreitverfahrens möglich.
Möchte die Bundesregierung hier zusätzlich zu den hohen Mieten am freien Mietmarkt, der zahnlosen Einschleifregelung bei der Wertsicherung die Mieter auch für Erhaltungskosten zur Sanierung fremden Eigentums zur Kasse bitten?
Offenbar ist es so geplant, was unweigerlich zu einer Verteuerung der Mieten und zu einer Inflationssteigerung führen.
