Der Mietvertrag im Ein- und Zweifamilienhaus

Mag. Regina Holzer

Mieterschutzverband Kärnten

Sie haben ein Einfamilienhaus gemietet oder eine Wohnung in einem Haus mit drei Wohnungen, wobei sich eine Wohnung im neu ausgebauten Dachgeschoß befindet. Es kommt zu Unstimmigkeiten mit dem/der Vermieter/in und dieser/diese kündigt das Bestandverhältnis auf. Ist das zulässig?

Seit 1. Jänner 2002 sind Ein- und Zweifamilienhäuser vom Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) zur Gänze ausgenommen. Das bedeutet, dass die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes keine Anwendung finden. Es gilt das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB), das nur allgemeine Regelungen vorsieht. Bei der Mietvertragserrichtung ist somit besonders aufzupassen. Einige gesetzliche Regelungen, von denen man annimmt, dass sie zum Schutz der Mieter/innen Gültigkeit haben, kommen in diesem Fall nämlich nicht zur Anwendung.

Als Ein- und Zweifamilienhäuser gelten Objekte mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder Geschäftslokalen, wobei jene Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden, nicht zählen. Damit ist auch die eingangs erwähnte Wohnung im Haus mit einer Dachgeschoßwohnung rechtlich wie ein Einfamilienhaus zu behandeln. Dies wird leider allzu oft übersehen.

Worauf sollte man nun besonders achten? Im ABGB gibt es für Mieter/innen keinen gesetzlichen Kündigungsschutz – dies im Unterschied zum MRG, das vorsieht, dass Vermieter/innen nur aus den dort geregelten wichtigen Gründen kündigen können. Wurde also der ABGB-Mietvertrag (z. B. Einfamilienhaus) unbefristet abgeschlossen und wurde kein Kündigungsschutz vereinbart, können Vermieter/innen unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten oder der gesetzlichen Kündigungsfrist von einem Monat (die gesetzliche Frist gilt nur, wenn im Vertrag keine Frist vereinbart wurde) kündigen, ohne dafür Gründe anzuführen. Im ABGB-Mietvertrag sollte der/die Mieter/in also für einen Kündigungsschutz sorgen. So kann ein befristeter Kündigungsverzicht des Vermieters/der Vermieterin vereinbart werden. Auch kann vereinbart werden, dass Vermieter/innen nur aus den im MRG geregelten Kündigungsgründen kündigen können.

Weiters gibt es im ABGB keine Regelungen, die Mieter/innen eine grundlose vorzeitige Beendigung eines befristeten Mietvertrages ermöglichen. Ist der Mietvertrag zum Beispiel auf fünf Jahre befristet abgeschlossen, so gilt er für die gesamte Dauer, auch wenn der/die Mieter/in z. B. wegen eines Berufswechsels umziehen möchte. Das MRG sieht dem gegenüber vor, dass der/die Wohnungsmieter/in nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen kann. Daher rate ich, im befristeten ABGB-Mietvertrag Kündigungsmöglichkeiten oder Gründe, bei deren Vorliegen der/die Mieter/in den Mietvertrag vorzeitig beendigen kann (z. B. Berufswechsel, Trennung von dem/der Partner/in), zu vereinbaren. Auch die im MRG vorgesehenen Kündigungsmöglichkeiten für den/die Mieter/in könnten vereinbart werden.

Des Weiteren ist zu beachten, dass es keinen gesetzlich geregelten Mietzins oder keinen gesetzlichen Betriebskostenkatalog wie im MRG gibt. Welche Nebenkosten zusätzlich zur Miete zu bezahlen sind, kann somit frei vereinbart werden. Auch kann der Mietzins bis zur Grenze des Wuchers beliebig hoch vereinbart werden. Und ebenso greift die von der Bundesregierung beschlossene Mietpreisbremse bei ABGB-Mietverträgen nicht.

Anders als im MRG gilt beim Verkauf eines Hauses, dass der/die Käufer/in den Bestandvertrag ohne Rücksicht auf einen vereinbarten Kündigungsverzicht, eine vereinbarte Vertragsdauer oder eine vereinbarte Kündigungsfrist kündigen kann. Sollte dem/der Mieter/in durch die Kündigung ein Schaden entstehen, können nur Schadenersatzansprüche gegenüber dem/der Vermieter/in geltend gemacht werden, sofern die im Mietvertrag vereinbarten Rechte nicht eingehalten wurden. Zum Schutz des Mieters/der Mieterin kann der Mietvertrag allerdings im Grundbuch eingetragen werden und der/die Käufer/in ist dann an die Vereinbarungen im Mietvertrag gebunden.

Bei der Erhaltungspflicht des Bestandobjekts sieht das ABGB zwar vor, dass diese die Vermieter/innen trifft. Allerdings wird die Erhaltungspflicht in der Regel auf die Mieter/innen übertragen. Das hat zur Folge, dass Mieter/innen z. B. die Heizung oder die Fenster auf eigene Kosten erhalten müssten. Darauf sollte im Mietvertrag unbedingt geachtet werden: So könnte die Erhaltungspflicht z. B. auf das Innere des Bestandobjekts beschränkt werden oder man vereinbart ausdrücklich, dass den/die Vermieter/in die Erhaltung für bestimmte Bereiche (z. B. Heizung oder Fenster) trifft. Es ist also wichtig, sich das Bestandobjekt vorab genau anzusehen, um zu wissen, was bei einer Überwälzung der Erhaltungspflicht auf einen zukommen könnte, um im Mietvertrag entsprechende Vereinbarungen zu treffen.

Wie Sie sehen, ist es gerade im Ein- und Zweifamilienhaus besonders wichtig, sich vor dem Abschluss eines Mietvertrages beraten zu lassen, um die hier beispielhaft aufgezählten „Stolpersteine“ zu vermeiden.