Kündigung und andere Beendigungsarten eines Mietverhältnisses

Kündigung und andere Beendigungsarten eines Mietverhältnisses

Mag. Mathias Rollinger, MBA

Mieterschutzverband Tirol

 

Im folgenden Artikel möchten wir Ihnen einen Überblick über die Beendigungsarten eines Mietverhältnisses geben. Insbesondere bei der Kündigung muss unterschieden werden, welche gesetzlichen Bestimmungen – wie das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) oder das Mietrechtsgesetz (MRG Voll- und Teilanwendung) – auf das gegenständliche Mietverhältnis anzuwenden sind. Weiters ist zu unterscheiden, ob es sich um eine Geschäfts- oder um eine Wohnraummiete handelt.

 

Grundsätzlich gibt es folgende Möglichkeiten, wie ein Mietverhältnis enden kann:

  1. Einvernehmliche Beendigung
  2. Ablauf der Zeit
  3. Kündigung
  4. Sofortige Auflösung aus wichtigem Grund (außerordentliche Kündigung)
  5. Untergang des Mietgegenstandes (auf diesen Punkt wird hier nicht näher eingegangen)

 

Vorsicht! Folgende Gründe führen nicht automatisch zur Beendigung eines Mietverhältnisses:

  • der Tod einer der Vertragsparteien*
  • die Insolvenz einer der Vertragsparteien*
  • die Veräußerung des Mietobjekts*
    * Auf die vielfältigen Rechtsfolgen und die möglichen besonderen Kündigungs- und Eintrittsrechte wird hier nicht näher eingegangen.

 

  1. Einvernehmliche Beendigung

Unabhängig davon, welchem Rechtsverhältnis Ihr Mietvertrag unterliegt, ist eine einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages immer möglich. Dabei bedarf es keiner bestimmten Form der Auflösungsvereinbarung, die Schriftform wird hier aber dringend empfohlen, da es sonst mögliche Beweisschwierigkeiten geben kann.

Wann das Mietverhältnis enden soll, können die Parteien (= Vermieter/in und Mieter/in) frei vereinbaren. Wichtig ist hierbei, dass alle Vertragsparteien der einvernehmlichen Auflösung zustimmen. Somit bedarf es bei mehreren Vermieter/innen oder Mieter/innen immer der Zustimmung aller!

 

  1. Ende des Mietvertrages durch Zeitablauf (befristete Mietverhältnisse)

Grundsätzlich endet ein Mietverhältnis, wenn ein rechtskonform befristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde, automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit (einer gesonderten Kündigung bzw. Mitteilung von Mieter- oder Vermieterseite bedarf es nicht!).

Rechtskonforme Befristung:

Beachten Sie, dass Mietverträge über Wohnungen (gilt nicht für Geschäftsräumlichkeiten), wenn diese dem WGG oder dem MRG (Voll- und Teilanwendung) unterliegen, zumindest auf drei Jahre schriftlich befristet werden müssen. Eine kürzere Befristung (oder auch eine rein mündliche Befristung) ist unzulässig und führt als Rechtsfolge zu einem unbefristeten Vertrag.

Stillschweigende Verlängerung:

Ein rechtskonform befristeter Mietvertrag endet, wie oben beschrieben, mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Bleibt der/die Mieter/in nach dem Ende der Befristung in der Wohnung und der/die Vermieter/in widerspricht dem nicht ausdrücklich bzw. bringt keine Räumungsklage binnen zwei Wochen nach Ende der Befristung gerichtlich ein, verlängert sich das Mietverhältnis stillschweigend in der Voll- und Teilanwendung des MRG sowie im WGG zunächst auf drei Jahre (und bei einer weiteren stillschweigenden Verlängerung auf unbestimmte Dauer).

Falls das MRG bzw. WGG nicht zur Anwendung kommt, verlängert sich das Mietverhältnis bei monatlichen Mietzinszahlungen nur jeweils um einen weiteren Monat und bietet dem/der Mieter/in daher unzureichend Schutz.

 

  1. Kündigung

Kündigung durch den/die Mieter/in:

Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, mit der eine Vertragspartei bekannt gibt, das Vertragsverhältnis aufzulösen. Einer Zustimmung der anderen Partei bedarf es nicht. Zunächst muss bei der Kündigung differenziert werden, ob das Mietverhältnis dem MRG (Voll- und Teilanwendung) bzw. dem WGG unterliegt oder nicht. Weiters muss unterschieden werden, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde, da hier unterschiedliche Fristen gelten. Und ferner gibt es für Geschäftsräumlichkeiten andere Kündigungsfristen wie für Wohnräumlichkeiten.

  • Wurde ein befristeter Mietvertrag über eine Wohnräumlichkeit abgeschlossen, der dem MRG (Voll- und Teilanwendung) bzw. dem WGG unterliegt, dann steht dem/der Mieter/in ein gesetzliches Kündigungsrecht zu.

Die Kündigung ist immer schriftlich an alle Vermieter/innen zu richten. Ausschlaggebend für den Lauf der Kündigungsfrist ist der Zugang des Kündigungsschreibens beim/bei der Vermieter/in. Schriftlich bedeutet, dass die Kündigung unterschrieben werden muss. Eine reine Kündigung per E-Mail oder WhatsApp genügt daher nicht. Wir empfehlen einen eingeschriebenen Brief mit Rückschein (damit der Zugang des Briefes auch bewiesen werden kann).

Die gesetzliche Kündigungsfrist sieht so aus, dass der/die Mieter/in nach Ablauf eines Jahres (man spricht hier von der sogenannten Sperrfrist) mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsletzten den befristeten Mietvertrag kündigen kann.

 

Beispiel: Der Mietvertrag beginnt mit 01.01.2023 und wurde auf 3 Jahre befristet. Die Kündigung kann nach der 1-jährigen Sperrfrist ausgesprochen werden – somit ab 01.01.2024. Da der Jännermonat für den Zugang der Kündigung benötigt wird und die 3-Monatsfrist zum Monatsletzten berücksichtigt werden muss, kann das Mietverhältnis frühestens möglich zum 30.04.2020 gekündigt werden.

 

  • Bei befristeten Mietverhältnissen über Geschäftsräumlichkeiten gibt es keine gesetzliche Kündigungsmöglichkeit. Diese sollte daher unbedingt vertraglich vereinbart werden.

 

  • Bei einem befristeten Mietvertrag, der nicht dem MRG (Voll- und Teilanwendung) bzw. dem WGG unterliegt – so z. B. bei einem angemieteten Einfamilienhaus –, gibt es keine gesetzliche Kündigungsmöglichkeit! Das bedeutet, dass eine Kündigungsmodalität unbedingt vertraglich vereinbart werden sollte, da der/die Mieter/in sonst keine Möglichkeit hat, den Vertrag vorzeitig zu kündigen (zur außerordentlichen Kündigung siehe unten).
  • Falls ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde, dann gilt primär die vertragliche Vereinbarung. Wenn der Vertrag keine Regelung zur Kündigung vorsieht, dann gilt bei unbefristeten Wohnungsmieten mit monatlichen Mietzahlungen eine Kündigungsfrist von einem Monat jeweils zum Monatsletzten.

Bei unbefristeten Geschäftsraummieten beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate zum Quartalsende.

Vorsicht! Manche unbefristeten Mietverträge sehen einen vertraglichen Kündigungsverzicht vor. Derartige Kündigungsverzichte sollten Sie vor der Unterschrift prüfen lassen, ob diese rechtswirksam sind.

 

Kündigung durch den/die Vermieter/in:

Im MRG (Voll- und Teilanwendung) bzw. dem WGG hat der/die Mieter/in einen besonderen Kündigungsschutz. Das heißt, dass der/die Vermieter/in nur gerichtlich und aus bestimmten im Gesetz angeführten Gründen rechtswirksam kündigen kann.

 

  1. Sofortige Auflösung aus wichtigem Grund (außerordentliche Kündigung)

Sofortige Vertragsauflösung durch den/die Mieter/in:

Der/die Mieter/in kann die sofortige Vertragsauflösung (also ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin) gemäß § 1117 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) nicht nur bei einem befristeten, sondern auch bei einem unbefristeten Mietverhältnis erklären. Dies dann, wenn der Mietgegenstand (ohne seine/ihre Schuld) in einen Zustand geraten ist (z. B. Gesundheitsschädlichkeit), der zum vereinbarten Gebrauch nicht mehr taugt. Bei geringfügigen und leicht behebbaren Mängeln muss der/die Mieter/in dem/der Vermieter/in eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel setzen und kann erst dann, wenn der/die Vermieter/in trotz Aufforderung zur Beseitigung der Mängel untätig bleibt, die sofortige Vertragsauflösung erklären.

 

Sofortige Vertragsauflösung durch den/die Vermieter/in:

Die sofortige Vertragsauflösung durch den/die Vermieter/in gemäß § 1118 ABGB wird meistens mit einer sogenannten Räumungsklage durchgesetzt. Die Gründe für eine vermieterseitige Auflösung können fehlende Mietzahlungen oder der erheblich nachteilige Gebrauch des Mietgegenstands sein.

 

Da die Beendigungsarten bei Mietverträgen oft sehr undurchschaubar und vom jeweiligen Rechtsverhältnis abhängig sind, empfiehlt es sich, zuvor Rücksprache mit dem Mieterschutzverband zu halten.