Wertsicherungsklauseln: überraschende Entscheidung des OGH vom 30.07.2025 sichert der Immobilienbranche Mieterhöhungen
Die Urteile zur Anwendbarkeit des Konsumentenschutzgesetzes im Mietrecht sind um eine überraschende Facette reicher.
In einer aktuellen Entscheidung vom 30.7.2025 hielt der OGH fest, dass Teile des Konsumentenschutzgesetzes (konkret: § 6 Abs 2 Z 4 KSchG) im Mietrecht keine Relevanz haben.
§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG sieht vor, dass eine Preisveränderungsklausel im Verbrauchergeschäft dann unwirksam ist, wenn die Vertragsklausel eine Entgelterhöhung innerhalb von zwei Monaten ab Vertragsabschluss zulässt.
Nach der nun vorliegenden Entscheidung des OGH (10Ob15/25s) gilt dies aber nicht für Mietverträge.
Das Urteil des OGH steht in einem auffälligen Widerspruch zur bisherigen jahrelangen (zwei Jahrzehnte) geübten Spruchpraxis des OGH, in welcher die Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse (wie zB Leasingverträge, Energielieferungsverträge, Heimträgerverträge, Darlehensverträge) selbstverständlich war. Nun argumentiert der OGH, dass diese Bestimmung auf Mietverhältnisse deshalb nicht anwendbar wäre, weil Mietverträge Dauerschuldverhältnisse sind.
Wenn Sie das jetzt nicht verstehen, sind Sie nicht allein.
Zum Hintergrund:
In den vergangenen Jahren hatte die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes klargestellt, dass eine missbräuchliche, verbraucherrechtswidrige Vertragsklausel zum gänzlichen Wegfall der Klausel führt und auch nicht durch Vertragsauslegung, oder durch Rückgriff auf andere gesetzliche Bestimmungen aufgefangen oder ersetzt werden kann. Nach der nachvollziehbaren Argumentation des EuGH sollen Unternehmer eben nicht dazu ermutigt werden, grob benachteiligende oder undurchsichtige Verträge zu erstellen.
Im Zusammenwirken mit den Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes müsste dies bedeuten, dass eine verbraucherrechtswidrige Vertragsbestimmung zur Gänze und ersatzlos gestrichen wird.
Naturgemäß hat dies in den letzten Monaten zu einem kollektiven Aufschrei von gewerblichen Vermietern geführt – man fürchtete sich vor zahlreichen Rückforderungen der Mieter.
Nachdem der Versuch der Immobilienlobby gescheitert war, § 6 Abs 2 Z 4 KSchG durch den Verfassungsgerichtshof als verfassungswidrig aufheben zu lassen, hat nun der 10.Senat des Obersten Gerichtshofes unter Verweis auf die „Elastizität der Rechtsprechung“ im Widerspruch zu bisherigen Judikaten des OGH entschieden, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse, welche länger als 2 Monate dauern, (sohin auf so gut wie alle Mietverhältnisse,) NICHT anzuwenden ist.
Bemerkenswert an der Entscheidung des OGH ist auch der Umstand, dass das Urteil, obwohl es im Widerspruch zur bisherigen Spruchpraxis des OGH steht, und die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung für die Rechtsprechung des OGH ist (§ 8 OGH-Gesetz), nicht unter Bildung eines verstärkten (=erweiterten) Richtergremiums gefällt wurde.
Wenn Vermietern Ungemach durch die Judikatur des Europäischen Gerichtshofes droht, schreitet der OGH als Retter der Immobilienwirtschaft ein?
Dennoch können auch nach dem nun vorliegenden Urteil Wertsicherungsklauseln unwirksam sein.
Dies zB dann, wenn die Wertsicherungsklausel nur Mietzinserhöhungen aber keine Mietzinssenkungen vorsieht, wenn sie intransparent ist, oder auf einen sachlich nicht gerechtfertigten Index abstellt – aber VORSICHT, denn auch hier gilt: der OGH kann seine Rechtsprechung jederzeit ändern!
Zusammenfassend ist – derzeit – zu sagen: Die Auslegung von Wertsicherungsklauseln in Individualverfahren (Mieter-Vermieter) hat nach den Grundsätzen der Vertragsauslegung nach den §§ 914, 915 ABGB zu erfolgen. Sofern nicht speziell ausgehandelt, sind die Klauseln nach dem Wortlaut und dem übereinstimmenden Parteiwillen auszulegen. Kann eine solche Willensübereinstimmung nicht festgestellt werden, dann greift man auf die Verkehrssitte, etc. zurück. Wann welche Verbraucherschutzbestimmungen Anwendbarkeit finden oder nicht, bleibt ungewiss.
Viele fragen sich jetzt: Auf wen oder was soll man sich hier noch verlassen?
