Verfassungsgerichtshof zur Wertsicherungsklausel: es bleibt kompliziert
Kürzlich hat die mediale Berichterstattung rund um eine Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes zu unzähligen Anfragen von MieterInnen geführt. Teilweise wurde medial suggeriert, dass allein das Fehlen einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung, wonach der Vermieter in den ersten beiden Monaten des Vertrages keine höhere Miete verlangen dürfe, bereits ausreichend wäre, um eine vereinbarte Wertsicherungsklausel für rechtswidrig zu erklären. Diese Darstellung ist jedoch zu kurz gegriffen.
Der Verfassungsgerichtshof hatte im konkreten Fall – auf Antrag zweier Immobilienunternehmen – lediglich darüber zu entscheiden, ob § 6 Abs. 2 Z4 KSchG sowie § 879 Abs. 3 ABGB als verfassungswidrig aufzuheben sind.
§ 6 Abs. 2 Z 4 KSchG verbietet es einem Unternehmer im Vertragsverhältnis zu einem Verbraucher („Verbrauchergeschäft“) – sofern nicht im Einzelnen ausgehandelt – innerhalb der ersten beiden Monate nach der Vertragsschließung ein höheres Entgelt als das ursprünglich vertraglich vereinbarte zu verlangen.
Diese Klausel greift nur, wenn es sich beim Vermieter um einen gewerblichen Vermieter und beim Mieter um einen Verbraucher handelt. Eine solche Klausel könnte also – sofern nicht im Einzelnen ausgehandelt – unwirksam sein, wenn der Mietvertrag tatsächlich eine Erhöhung in den ersten beiden Monaten zuließe.
§ 879 Abs. 3 ABGB besagt, dass eine in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungspflichten festlegt, jedenfalls nichtig ist, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles einen Teil gröblich benachteiligt.
Die Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes beschäftigt sich nicht damit, ob gewisse Wertsicherungsvereinbarungen in Mietverträgen grundsätzlich rechtswidrig sind und Rückforderungsansprüche auslösen, sondern spricht aus, dass die oben genannten gesetzlichen Bestimmungen verfassungskonform sind.
Die Beurteilung ob eine konkrete Wertsicherungsvereinbarung in einem Mietvertrag rechtswidrig ist und somit die bezahlten Mieterhöhungen rückforderbar sind, ist somit weiterhin im Einzelfall zu prüfen und von verschiedenen Faktoren abhängig.
Leider hat der OGH in einem zivilrechtlichen Individualprozess nur wenige Tage nach der Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes ausgesprochen, dass § 6 Abs 2 Z 4 des Konsumentenschutzgesetzes für Mietverträge gar nicht anwendbar ist! Diese Entscheidung kam insbesondere hinsichtlich ihrer Begründung (keine Anwendbarkeit bei Dauerschuldverhältnissen) völlig überraschend.
Zur Einordnung und Kritik an dieser Entscheidung, lesen Sie bitte hier weiter.
Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihrer Wertsicherungsklausel haben, empfehlen wir Ihnen sich vertrauensvoll an eine unserer Beratungsstellen zu wenden.
