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Stundung der Mietrückstände wird bis Ende März 2021 verlängert

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Justizministerin Alma Zadic kündigte heute (2.12.2020) eine Verlängerung der Stundung für Coroona-bedingte Mietrückstände an, die im Zeitraum April 2020 bis Mai 2020 entstanden sind.

Die Rückzahlungsfrist wird bis Ende März 2021 verlängert. Nach wie vor gilt, dass Mieter*innen für Mietzinsrückstände aus diesem Zeitraum bis 30. Juni 2022 zu keiner Kündigung führen.

In anderen Worten heißt das:

Vermieter*innen können Mietrückstände aus dem Zeitraum April 2020 bis Mai 2020 nicht vor April 2021 einklagen. Eine Kündigung aus diesem Grund kann nicht vor dem 30. Juni 2022 eingebracht werden.

Zudem sollen Räumungsexekutionen weiterhin „erleichtert aufgeschoben“ werden können.

Die verlängerten Regelungen gelten ausschließlich für Wohnungsmieter*innen.

Geschäftsraummieter*innen sind von diesen Regelungen (leider) weiterhin ausgenommen.

Mietverträge sollte man gut aufbewahren!

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Herr Florian A. war im März 2009 in seine kleine Altbauwohnung in der Stadt Salzburg eingezogen. Er hatte zunächst einen auf 3 Jahre befristeten Vertrag abgeschlossen, der in der Folge mehrfach und jeweils schriftlich um 3 Jahre verlängert wurde. Den ursprünglichen Mietvertrag bzw. die Verlängerungen aus den Jahren 2012 und 2015 konnte er vorlegen, trotz intensiver Suche konnte er die schriftliche Verlängerungsvereinbarung aus dem Jahre 2018 aber nicht mehr auffinden. Gefunden hat er allerdings einen Mailverkehr aus dem Jahre 2018, aus dem hervorging, dass beide Vertragsteile den Mietvertrag wiederum für 3 Jahre verlängern wollten.

Der vereinbarte Hauptmietzins lag beträchtlich oberhalb des für derartige Wohnungen zulässigen Richtwertmietzinses. Bekanntlich gibt es betraglich feststehende Richtwerte für das jeweilige Bundesland mit Zu- und Abschlägen etwa für besonders günstige Lage oder das Fehlen eines Kellerraumes u.v.m.  

Ein in der Praxis sehr häufiger Abschlag kommt bei befristeten Mietverträgen zur Anwendung. In § 16 /7) MRG heißt es dazu: „Der…..höchstzulässige Hauptmietzins vermindert sich im Fall eines befristeten Hauptmietvertrages (§29 (Abs.1 Z.3) MRG)  um 25%“

Nehmen Sie an, dass für einen unbefristeten Vertrag monatlich 800.- zulässig gewesen wären, dann reduziert sich dieser auf € 600, wenn der Vertrag schriftlich befristet wurde.

Der Mieter bemerkte erst anlässlich seiner Kündigung, dass der in seinem Fall vereinbarte Hauptmietzins deutlich höher war als der gesetzlich zulässige Betrag.

Da seine schriftliche Aufforderung auf Rückzahlung der zuviel bezahlten Beträge nicht fruchtete, leitete er ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle des Magistrats ein.

Im Zuge des Verfahrens wurde ihm seitens der Schlichtungsstelle signalisiert, dass er für den Zeitraum ab März 2018 keinen Befristungsabschlag mehr geltend machen könne, weil er keine schriftliche Vertragsurkunde für diesen Zeitraum vorlegen könne.

Nach § 29 MRG sei eine Befristung nur schriftlich möglich bzw. durchsetzbar und daher würde ihm auch kein Befristungsabschlag für die Zeit ab März 2018 zugesprochen werden, weil ,er keine entsprechende Urkunde vorlegen könne.

Herr A. verglich sich schließlich auf einen Rückzahlungsbetrag von € 8.500.

Und die Moral von der Geschicht: Verliere die Verträge nicht !

OGH: Neues Urteil zu Kündigung wegen Tierhaltung

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In einem neuen Urteil (2Ob134/19y), hat der OGH festgehalten, dass ein mietvertraglich vereinbarter Kündigungsgrund wegen unzulässiger Tierhaltung in der Regel nicht wirksam ist.

Der OGH verwies darauf, dass ja ohnedies eine Kündigung möglich wäre, wenn durch die Tierhaltung andere Bewohner des Hauses stärker beeinträchtigt würden (unleidliches Verhalten), oder wenn durch die Tierhaltung Schäden am Haus zu befürchten wären.

Bereits in der Vergangenheit hatte sich der OGH mit den Fragen eines Tierhaltungsverbots in Mietverträgen beschäftigt. In einer aufsehenerregenden Entscheidung aus dem Jahr 2010 hatte der OGH bereits geurteilt, dass ein generelles Haustierverbot, ohne jegliche Differenzierung, in Vertragsformblättern unwirksam ist, weil dies ja auch das Verbot von völlig unproblematischen Haltungen (Aquarium, Meerschweinchen etc) mit einschließen würde

In Deutschland, dessen Judikatur des Bundesgerichtshofes, der OGH gelegentlich übernimmt, wurde sogar ein allgemeines Verbot, Hunde oder Katzen zu halten, als unwirksam gesehen. Soweit ist der OGH in Österreich jedoch noch nicht. Über diese Frage hatte aber auch noch nicht im Einzelfall zu entscheiden.

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Die jetzt getroffene Feststellung, dass man eine der Mietvertragsvereinbarung zuwiderlaufende  Tierhaltung jedenfalls nicht so ohne weiteres als Kündigungsgrund vereinbaren kann, ist aus Sicht von Mieterinnen und Mietern als Klarstellung zu begrüßen.

Zusammenfassend ist somit festzuhalten:
Tierhaltungsverbote, die ohne jegliche Differenzierung (Tiere, Kleintiere) vereinbart werden, haben keine Wirksamkeit.
Sollte die Differenzierung ausreichend sein, könnte eine Wirksamkeit bestehen und VermieterInnen berechtigen, eine Klage auf Unterlassung der Tierhaltung einzubringen.
Zu einer Kündigung kann das aber nur führen, (selbst wenn die Tierhaltung ausdrücklich im Mietvertrag als Kündigungsgrund vereinbart wurde!), falls erhebliche Schäden an der Substanz des Hauses oder der Wohnung zu befürchten sind oder sich andere Bewohner des Hauses aufgrund konkreter Umstädne schwerwiegend beeinträchtigt sähen, oder sonstige gewichtige Gründe vorlägen.

Auskunft über Veranlagung der Kaution ist auch bei aufrechtem Mietverhältnis durchsetzbar

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Jüngst hat der OGH entschieden, dass MieterInnen auch während des Mietverhältnisses die Rechnungslegung über die Kaution und tatsächlich erzielten Zinsen verlangen können.

Dies kann kann auch mit Klage auf Rechnungslegung über die Kaution
begehrt werden. Der Rechnungslegungsanspruch ergibt sich aus § 1102 ABGB in Verbindung mit § 16b Mietrechtsgesetz. Entscheidend ist die tatsächliche Veranlagung (nicht bloß fiktive Zinsen). Der Mieter hat
Anspruch zu erfahren, bei welchem Kreditinstitut und zu welchen Konditionen die Kaution veranlagt ist.
Auch Konto oder Sparbuchnummer muss der Vermieter mitteilen.
Der OGH verwies darauf, dass § 16b MRG nicht alle Informationspflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter im Zusammenhang mit der Kaution abschließend regelt, ist daher unzutreffend.

Dem Mieter steht sowohl jederzeit während des Mietverhältnisses als auch nach dessen Beendigung gegenüber dem Vermieter das Recht auf Rechnungslegung über die fruchtbringende Anlage der Kaution und über die gezogenen Zinsen zu.

OGH 6Ob234/19h, 23.01.2020



Verweigern Vermieter/innen die Unterschrift unter einen Wohnbeihilfeantrag von Mieter/innen, kann dies Schadenersatzforderungen auslösen

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Im Zuge größerer rechtlicher Auseinandersetzungen eines Mieters mit seinem ehemaligen Vermieter hatte sich das Landesgericht Klagenfurt unter anderem mit der Frage zu beschäftigen, ob der Vermieter verpflichtet war, den Wohnbeihilfeantrag des Mieters zu unterfertigen. Das Landesgericht bejahte die Frage, weil ein Mietverhältnis wechselseitige Treuepflichten begründet.

„Das Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis beruht… auf gegenseitigen Treuepflichten und damit auf einem beiderseitigen Vertrauensverhältnis. Das erhellt schon aus § 1096 ABGB, aus welchem die Rechtsprechung etwa die Pflicht des Vermieters auf Schutz des Mieters gegen Störungen dritter Personen abgeleitet hat (Koziol/Bydlinski/Bollenberger ABGB Rz 7 zu § 1096 mwN). Der Bestandgeber ist auch verpflichtet, bei der Einholung behördlicher Bewilligungen, die für die vertragsgemäße Nutzung und Umgestaltung des Bestandobjektes erforderlich sind, mitzuwirken (Koziol/Bydlinski/Bollenberger aaO Rz 5 mwN). Auf dieser gegenseitigen Treuepflicht der Parteien des Bestandvertrages fußt auch zwanglos die Pflicht des Vermieters, dem Mieter den Bestand des Mietverhältnisses gegenüber der Landesregierung als zuständigem Förderungsgeber zu bestätigen, wenn nicht redliche und rechtlich anerkennenswerte Gründe für die Verweigerung einer solchen Bestätigung bestehen.“

LG Klagenfurt 1R266/12t
Gerhard Peischl

Corona-Unterstützung für Geschäftsraummieter

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Das Finanzministerium hat eine Verordnung über die Gewährung von Zuschüssen zur Deckung von Fixkosten erlassen. (BGBl. II Nr. 225/2020). Durch diese Verordnung wird Geschäftsmietern und Pächtern ein Teil ihrer Fixkosten für einen Zeitraum von drei Monaten ersetzt.

Anspruchsberechtigt für den Fixkostenzuschuss sind Unternehmen mit Sitz oder Betriebsstätte in Österreich mit Fixkosten aus einer operativen Tätigkeit in Österreich. Zu diesen Fixkosten zählen auch Geschäftsraummieten und Pacht, wenn dies in unmittelbarem Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit des Unternehmens stehen.

Dieser Fixkostenzuschuss ist gestaffelt und von der Höhe des Umsatzausfalls abhängig und beträgt:

  • 25 % bei einem Umsatzausfall von 40% bis 60 %;
  • 50 % bei einem Umsatzausfall von über 60% bis 80 %;
  • 75 % bei einem Umsatzausfall von über 80 % bis 100 %.

Dabei ist jedoch zu beachten, dass das Unternehmen (= Mieter) zumutbare Maßnahmen setzen muss, um die durch den Fixkostenzuschuss zu deckenden Fixkosten zu reduzieren (ex ante Betrachtung).

Unklar ist derzeit, ob eine „zumutbare Fixkostenreduzierung“ in der Geltendmachung der §§ 1104 ABGB (Miet- bzw. Pachtbefreiung) bzw. 1105 ABGB (Miet- bzw. Pachtminderung) durch den Mieter / Pächter gegenüber dem Vermieter / Verpächter seitens des Finanzministeriums gesehen wird.

Hier die Verordnung im Detail im Bundesgesetzblatt