Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht – was ist der Unterschied?

Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht – was ist der Unterschied?

Mag. Mathias Rollinger

Mieterschutzverband Tirol

Immer wieder werden die Gerichte damit befasst, ob ein Bestandvertrag als Miet- oder Pachtvertrag auszulegen ist. Die Unterscheidung ist deshalb von wesentlicher Bedeutung, da auf einen Mietvertrag die zwingenden Regeln des Mietrechtsgesetzes (MRG) anwendbar sein können, und diese sehen für den/die Mieter/in zwingende Schutzbestimmungen vor, die vertraglich nicht abgeändert werden können – man denke hier z. B. an den Kündigungsschutz.

Bei der Unterscheidung von Geschäftsraummiete und Pacht kommt es – wie auch sonst – nicht auf die Bezeichnung im Vertrag durch die Parteien, sondern in erster Linie auf die Zweckbestimmung der Bestandsache und die dem/der Bestandnehmer/in (Mieter/in oder Pächter/in) eingeräumten Befugnisse an (somit ist die Bezeichnung als „Pachtvertrag“ nicht bindend).

Bei Mischtypen, die keine reinen Miet- oder Pachtverträge sind, muss im Rahmen eines Vergleichs der typischen Merkmale untersucht werden, welche Elemente in einer Gesamtbetrachtung überwiegen, da es für die Abgrenzung keine konkreten Regeln gibt.

Für die Abgrenzung entscheidend ist, ob nach dem Vertragszweck entweder die Nutznießung (Erträge) eines Unternehmens, womit neben anderen Werten und Befugnissen auch Mietrechte an Geschäftsräumlichkeiten verbunden sind, oder aber die reine Raumnutzung im Vordergrund steht, was aufgrund der Vielzahl und Komplexität denkbarer Fallgestaltungen immer nur unter sorgfältiger Abwägung aller Umstände des Einzelfalls in Form einer wertenden Betrachtungsweise möglich ist.

Für die Annahme einer Pacht ist besonders bedeutend, dass ein „lebendiges“ Unternehmen zur Weiterführung übergeben wurde. Unter dem weit zu verstehenden Begriff eines (lebenden) Unternehmens ist nach herrschender Meinung eine Sachgesamtheit in Form einer organisierten Erwerbsgelegenheit zu verstehen.

Zu den mit einem Unternehmen assoziierten Kriterien zählen typischerweise neben (gemieteten oder unter einem anderen Titel genutzten) Räumlichkeiten die Betriebsmittel, das Warenlager und Inventar, die Firma bzw. Unternehmensbezeichnung, der Kundenstock, die Gewerbeberechtigung/Konzession, die Geschäftseinrichtung sowie das Personal. Je mehr Indizien für das Bestehen eines lebenden Unternehmens vorliegen, desto eher kann eine Unternehmenspacht, bei wenigen oder gar keinen eher eine Geschäftsraummiete angenommen werden.

In den letzten Jahren hat sich herausetabliert, dass verstärkt auf vertragliche Klauseln, darunter vor allem auf die Betriebspflicht abgestellt wird. Unter Betriebspflicht ist die Pflicht des Bestandnehmers/der Bestandnehmerin zu verstehen, sein/ihr Unternehmen innerhalb gewisser zeitlicher Grenzen offen zu halten (saisonale Öffnungszeiten/Sommer) – oft auch mit einer Umsatzbeteiligung des Bestandgebers/der Bestandgeberin. Die Betriebspflicht muss einem „echten“ wirtschaftlichen Interesse des Bestandgebers/der Bestandgeberin dienen.

Resümee: Schlussendlich muss aufgrund der einzelfallbezogenen Betrachtungsweise immer herausgearbeitet werden, welchem der beiden Vertragstypen das Bestandobjekt vorwiegend zuzurechnen ist. Es ist daher unerlässlich, sich bei der Beratung an die Spezialisten Ihres Mieterschutzverbandes zu wenden, damit alle möglichen Umstände berücksichtig werden können.