Kennen Sie MILG oder MieWeG?

von Mag.^a Karin Edtbrustner, Mieterschutzverband Salzburg

Das ist weder ein probiotischer Joghurtdrink noch ein neu entdeckter Bakterienstamm, und es hat auch nichts mit unserem Bundesheer zu tun. MILG ist das Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz, und da unsere Beamt/innen und der Nationalrat so fleißig sind, wurden in kurzer Abfolge schon einige MILGs beschlossen. Jetzt liegt das 5. MILG zur Beschlussfassung vor, besser bekannt als „die Mietpreisbremse“.

 

Mit dem 5. MILG soll neben vielen anderen Punkten ein neues Gesetz – das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) – beschlossen werden, das ab 2026 für alle Wohnraummieten mit Ausnahme von Mietverhältnissen in Ein- und Zweifamilienhäusern und Genossenschaftswohnungen gelten soll. Auch bereits bestehende Mietverträge sind davon umfasst.

 

Was bringt dieses Mieten-Wertsicherungsgesetz für Sie als Mieter/in?

• Mit Ausnahme der Mietverhältnisse in Ein- und Zweifamilienhäusern soll zukünftig bei allen Wohnungsmietverträgen nur noch einmal jährlich – und zwar am 1. April – eine Wertsicherungsanpassung des Mietzinses möglich sein.
• Es werden die Jahresdurchschnittswerte des Verbraucherpreisindex (VPI) 2020 aus zwei aufeinanderfolgenden Jahren verglichen. Sofern diese Veränderung des VPI 2020 mehr als drei Prozent beträgt, ist der übersteigende Teil bei der Wertsicherungsberechnung nur zur Hälfte zu berücksichtigen.

 

Nachstehend ein Berechnungsbeispiel:

Hauptmietzins bisher monatlich € 1.000,00:

Inflationsrate 3 %: Mieter/in trägt volle Steigerung, zahlt zukünftig € 1030,00

Inflationsrate 4 %: Mieter/in zahlt € 1035,00, erspart sich monatlich € 5,00

Inflationsrate 5 %: Mieter/in zahlt € 1040,00, erspart sich monatlich € 10,00

Inflationsrate 6 %: Mieter/in zahlt € 1045,00, erspart sich monatlich € 15,00

 

Die Inflationsrate in Österreich ist in den letzten 25 Jahren mit Ausnahme der Kalenderjahre 2022 (gesamtjährlich 8,6 %) und 2023 (gesamtjährlich 7,8 %) im Wesentlichen unter drei Prozent gelegen. Im Gesamtjahr 2024 lag die Inflationsrate wieder bei 2,9 Prozent. Rückwirkend gesehen hätte die geplante Maßnahme der Regierung in 23 der letzten 25 Jahre keine Ersparnis für die Mieter/innen gebracht.

Alle westeuropäischen Staaten mit Ausnahme Österreichs haben derzeit eine Inflationsrate unter drei Prozent, und für 2026 wird auch in Österreich eine Inflationsrate von unter drei Prozent erwartet.

 

Wenn Sie also als Wohnungsmieter/in am freien Markt in Zukunft nichts von der Mietpreisbremse spüren, wenn Ihnen keine Last von den Schultern genommen wird und auch keine inflationsdämpfende Wirkung eintritt, so ist das nicht verwunderlich, denn das 5. MILG ist in diesem Bezug eher als MURKS einzustufen.

Den Mieter/innen wird die Mietpreisbremse als erstmaliger Eingriff in die Mietpreise am freien Wohnungsmarkt präsentiert. Dies stimmt aber nicht. Es wird nicht in die Mietzinse selbst, sondern nur in das mögliche Erhöhungsausmaß der Wertsicherung eingegriffen. Vermieter/innen können nach wie vor die Höhe ihres geforderten Mietzinses frei bestimmen – was der Markt eben so hergibt.

 

Darüber hinaus ist noch viel Schlimmeres zu befürchten! Um die vorgegebenen Klimaziele zu erreichen, müssen alle Gebäude in Österreich klimafit gemacht werden. Das bedeutet hohe Kosten für thermische Sanierungen, Fensteraustausch, Dekarbonisierungsmaßnahmen (Ausstieg aus fossilen Brennstoffen) etc. Gerade bei Wohnblöcken mit Eigentumswohnungen besteht in Österreich ein hoher Sanierungsrückstau. Die Wohnungseigentümer/innen werden zukünftig einiges an Geld für dieses Aufwendungen in die Hand nehmen müssen und damit die Bauwirtschaft kräftig ankurbeln. Für diesen Fall hat unsere Bundesregierung aber auch schon einen Plan!

Da die Vermieter/innen am freien Wohnungsmarkt jetzt eine „Einbuße“ ihrer Mieterträge hinnehmen müssen – was wie oben ausgeführt gar nicht stimmt –, soll dies rechtfertigen, dass sich Mieter/innen zukünftig finanziell an den Sanierungsausgaben beteiligen müssen.

Eine Expertengruppe soll im ersten Halbjahr 2026 einen Vorschlag erarbeiten, wie diese Kosten „fair und sozial ausgewogen“ zwischen Mieter/in und Vermieter/in verteilt werden können. Die Bundesregierung versucht damit, Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, die bisher ausschließlich von den Vermieter/innen zu tragen waren, auf die Mieter/innen zu überwälzen. Selbst im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist dies nur für bestimmte Erhaltungsarbeiten nach Entscheidung in einem Außerstreitverfahren möglich.

 

Seit 1982 haben wir in Österreich ein gutes und ausgewogenes Mietrechtsgesetz. Der Anwendungsbereich dieses Gesetzes wird seit Jahren jedoch immer kleiner, da die Stichtage für die Vollanwendung des Gesetzes im MRG nie angepasst wurden! Darüber hinaus wurde der Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zugunsten der Vermieter/innen in mehreren Novellen zusätzlich beschnitten.

Eine wirkliche Entlastung der Mieter/innen wäre, den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes auf alle Mietverhältnisse auszudehnen. So könnte man die Mietzinsentwicklung wirklich beschränken und auch in anderen Bereichen des Mietrechts für klare Verhältnisse sorgen, wie z. B. bei der Frage der Betriebskosten oder der Instandhaltung.

Es wäre sowohl für Vermieter/innen als auch für Mieter/innen um vieles einfacher, wenn eine einheitliche Regelung für alle Mietverhältnisse bestehen würde, anstatt auf unterschiedlichste Gesetze zugreifen zu müssen.

Sinnvoller wäre es unserer Ansicht nach auch, kein eigenes „MieWeG“ zu schaffen, sondern dessen Zielsetzungen in das Mietrechtsgesetz zu integrieren und auch klarzustellen, dass Verstöße gegen das „MieWeG“ im mietrechtlichen Außerstreitverfahren gemäß § 37 MRG abgehandelt werden können.