Späte Gerechtigkeit: Altbaumieter/innen fordern Tausende Euro zurück – und bekommen Recht!

von Mag. Cyril Dominik Giles, Mieterschutzverband Oberösterreich

Als Herr T. und Herr B., zwei ehemalige WG-Kollegen, in den Medien erstmals von der gesetzlich begrenzten Miethöhe bei Altbauwohnungen hörten, wurde ihnen mulmig. Erinnerungen an ihren Mietvertrag aus dem Jahr 2019 wurden wach – und damit die Sorge, über Jahre zu viel bezahlt zu haben. Der Verdacht: Der in Linz gelegene Altbau, den sie als Studenten für drei Jahre bewohnt hatten, könnte sie deutlich mehr gekostet haben, als gesetzlich zulässig gewesen wäre.

 

Im August 2019 hatten sie einen befristeten Mietvertrag über fünf Jahre abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt befanden sich beide im Studium, die Wohnung lag zentral, der Vertrag schien in Ordnung zu sein. Knapp drei Jahre später, im Juli 2022, war das Studium abgeschlossen. Ein neuer Lebensabschnitt begann, der mit einem Umzug in jeweils eigene Wohnungen einherging. Doch die WG sollte nicht einfach aufgelöst werden: Mit Zustimmung der Vermieterin übernahm ein gemeinsamer Bekannter, Herr C., selbst noch Student, die Wohnung. Das Mietverhältnis wurde nicht gänzlich aufgelöst – es wurde übergeben.

Im Juli 2024, also zwei Jahre später, endete der befristete Mietvertrag endgültig. Herr C. zog aus – und Herr T. sowie Herr B. begannen erneut zu recherchieren. Die Frage stand im Raum: Hätte man die Miete anfechten können? Oder war die Frist dafür längst verstrichen?

Komplizierte Rechtsfragen

Die Antwort auf diese Frage ist juristisch komplex – und gleichzeitig ein Paradebeispiel dafür, wie weitreichend die Schutzmechanismen des Mietrechtsgesetzes (MRG) sein können. Denn bei befristeten Mietverträgen besteht gemäß § 16 Abs. 8 MRG die Möglichkeit, bis zu sechs Monate nach Vertragsende einen Antrag auf Überprüfung des Hauptmietzinses zu stellen. Und: Zu viel gezahlte Miete kann bis zu zehn Jahre rückwirkend eingefordert werden.

Entscheidend war in diesem Fall nicht das tatsächliche Auszugsdatum von Herrn T. und Herrn B., sondern der Umstand, dass es sich bei der Vereinbarung mit Herrn C. um eine sogenannte Vertragsübernahme handelte. Das bedeutet: Der Mietvertrag wurde nicht vorzeitig aufgelöst, sondern mit Einverständnis aller Parteien weitergeführt – nur eben mit einem neuen Hauptmieter. Für die beiden ursprünglichen Mieter lief die Frist zur Anfechtung deshalb nicht mit ihrem Auszug ab, sondern erst sechs Monate nach dem vertraglich vereinbarten Ende – also im Jänner 2025.

Ein Urteil des Obersten Gerichtshofs hatte kürzlich ähnliche Konstellationen behandelt und bestätigt: Die Präklusionsfrist beginnt auch für ausgeschiedene Mieter/innen erst mit Ablauf der ursprünglichen Befristung. Zudem geht das Recht auf Rückforderung der überhöhten Miete nicht auf den/die neue/n Mieter/in über – dieser/diese kann nur für seine/ihre eigene Mietdauer Ansprüche stellen.

Mit dieser rechtlichen Grundlage entschlossen sich Herr T., Herr B. und Herr C., den Schritt vor die Mietzinsschlichtungsstelle zu wagen – unterstützt vom Mieterschutzverband. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger wurde beigezogen, um den angemessenen Richtwertmietzins für die Linzer Altbauwohnung zu ermitteln. Das Ergebnis war eindeutig: Die vertraglich vereinbarte Miete lag deutlich über dem zulässigen Höchstwert.

Den ehemaligen Mietern wurde trotz der relativ kurzen Mietdauer von jeweils drei und zwei Jahren eine beträchtliche Rückzahlung zugesprochen. Die Entscheidung der Schlichtungsstelle macht einmal mehr deutlich, dass es sich lohnen kann, die eigenen Mietzahlungen kritisch zu hinterfragen – insbesondere bei Altbauwohnungen und befristeten Verträgen.